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Bebauungsplan: Wenn Sie nicht alles bauen dürfen

Hintergrund von Bebauungsplänen

Grundsätzlich soll mit dem Bebauungsplan die infrastrukturelle Entwicklung eines Gebiets beeinflusst werden. So sollen – behördlich reglementiert – möglichst Wohnghettos oder monotone Geschäftsareale vermieden werden; die ansonsten schnell zu Problemvierteln oder "toten" Industrievierteln veröden könnten. Auch die Verkehrsentwicklung soll gesteuert werden und die Gebiete für die Ansiedlung von Geschäften des täglichen Bedarfs attraktiv sein. Soweit die Theorie. In der Praxis enthalten Bebauungspläne auch gerne Vorschriften, die für den Laien völlig unverständlich sind. Woher kommt das?

Wie Bebauungspläne zustande kommen

Eine Gemeinde hat grundsätzlich viel Einfluss auf die Inhalte eines Bebauungsplans, jedoch sind auch ihr Grenzen gesetzt. So muss der Gemeinderat viele Interessen unter einen Hut packen, seien das Interessen der allgemeinen Bevölkerung, der angrenzenden Eigentümer oder von großen Firmen, die für den Ort eine enorme wirtschaftliche Bedeutung haben. Grenzt ein neues Areal an eine Nachbargemeinde an, müssen auch hier Gespräche geführt werden, deren Ergebnisse in den Bebauungsplan einfließen können. Mittlerweile gilt auch zu prüfen, inwieweit der Bebauungsplan Einfluss auf die Umwelt hat (Umweltprüfung). Vor diesem Hintergrund lässt sich vielleicht besser nachvollziehen, dass in Bebauungsplänen durchaus auch die Bepflanzung von Gärten festgeschrieben wird. Typisch ist etwa eine Vorschrift, nach der nur einheimische Pflanzen gepflanzt werden dürfen. Gegen geltendes öffentliches Baurecht darf der Bebauungsplan jedoch nicht verstoßen. Womit wir beim Thema wären.

Wo erhalte ich den Bebauungsplan?

Ob es einen Bebauungsplan gibt und dieser für Ihr Bauvorhaben berücksichtigt werden muss, erfahren Sie beim örtlichen Bauamt. Alternativ könnte der § 34 Baugesetzbuch zur Anwendung kommen. Einfach übersetzt bedeutet dieser, dass ein Bauvorhaben dann genehmigt wird, wenn es sich in die Umgebung einfügt und eine Erschließung gesichert ist. Dieser kommt meist bei bereits erschlossenen Ortsteilen zur Anwendung. Je nach Lage des Grundstücks kann dies überspitzt dazu führen, dass ein Nachbar bauen und pflanzen darf was er will, der anderen sich streng an die Auflagen eines Bebauungsplans halten muss. Verbindliche Zusagen der Behörde, ob Ihr Bauvorhaben oder Ihr An- oder Umbau genehmigt werden wird, sind übrigens gebührenpflichtig.

Bebauungsplan versus Zollkontrolle

Oftmals wird der Bebauungsplan mit einer behördlichen Baukontrolle des Zolls während einer Bauphase verwechselt. Die Beamten interessieren sich aber dann nicht für die Dachneigung oder den Grenzabstand . Vielmehr wird geprüft, ob Schwarzarbeit vorliegt.

Wie können Sie Inhalte anfechten?

Bebauungspläne sind für den einzelnen oftmals sehr einschränkend, sollten Teile davon gegen geltendes Recht verstoßen, sind sie grundsätzlich mit einer Normenkontrollklage anfechtbar. Eine Überprüfung durch das Gericht entscheidet dann, inwieweit der Bebauungsplan dem öffentlichen Baurecht widerspricht oder dieses korrekt anwendet. Wer einen für sich negativen Bescheid der Baubehörde erhalten hat, kann ebenfalls prüfen, ob diese Entscheidung auf den Bebauungsplan beruht und ob hier Rechtsfehler vorliegen.

Erfolgsaussichten von Anfechtungen

Theoretisch haben Anfechtungen von Bebauungsplänen, die faktisch gegen geltendes Recht verstoßen, gute Erfolgsaussichten. Wer jedoch einmal mit einer Gemeinde gestritten oder deren rechtliche Kompetenz vorgeführt hat, kann sich ausmalen, dass ein solcher Streit sich nicht förderlich auf ein friedliches Zusammenleben auswirkt. Wir empfehlen daher, bevor Sie saftige Briefe schreiben oder gar rechtliche Schritte einleiten, diese mit einem spezialisierten Rechtsanwalt für Baurecht durchzugehen. Oftmals fruchtet ein persönliches Gespräch mit der Gemeinde unter Zuhilfenahme des Anwalts als sachlichen Berater deutlich mehr als schriftliche K.O.-Briefe. Ein erfahrener Anwalt kann Ihnen auch helfen, Ihren Bauantrag so abzuändern, dass er genehmigungsfähig wird, aber trotzdem die meisten Ihrer Wünsche berücksichtigt.

Bebauungsplan bei Anbauten, Carports oder Gewächshäusern

Auch im Nachinein kann ein Bebauungsplan von Bedeutung sein: Angenommen Sie liebäugeln mit einem Gewächshaus oder möchten nachträglich einen Wintergarten an Ihrer Südterrasse anbringen. Auch hier kann der Bebauungsplan im Weg stehen. Finden Sie dort das Stichwort "Grundflächenzahl" müssen Sie rechnen. Bei einer Grundflächenzahl von 0,3 dürfen Sie nur 30 Prozent Ihres Grundstücks überbauen. Bei Grundstücksgrößen von heutzutage meist unter 300 Quadratmetern ist eine Überbauung schnell (bereits?) erreicht. Auch ohne Auflagen im Bebauungsplan sollten Sie immer bei der Gemeinde erfragen, ob Sie für Ihr Vorhaben eine Baugenehmigung benötigen.

Anwalt für Baurecht

Haben Sie Fragen zu einem Bebauungsplan oder zu Ihrem konkreten Bauvorhaben? Benötigen Sie Hilfe bei einem wichtigen Behördentermin? Oder sollen Sie an Ihrem Eigenheim einen Rückbau vornehmen? Kontaktieren Sie jetzt einen Anwalt für Baurecht und lassen Sie sich über Chancen und Risiken ausführlich beraten.

Letzte Aktualisierung am 2016-11-22

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