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Bestandsschutz: Nicht nur im Baurecht ein Begriff

Der passive Bestandsschutz: Ein Gebäude darf so bleiben, wie es ist

Ein Gebäude kann nur dann Bestandsschutz genießen, wenn es "legal" gebaut wurde, nämlich nach den Richtlinien und auf der Basis einer behördlichen Genehmigung. Bestandsschutz bedeutet für ein Gebäude: Wenn sich die Rechtslage ändert, kann das Gebäude trotzdem aufgrund des bestehenden Bestandsschutzes weiterhin so erhalten bleiben, wie es ist. Fiktives Beispiel: Der Bebauungsplan für ein bestimmtes Gebiet wird geändert; dort dürfen ab sofort nur noch ein- statt zweigeschossige Häuser errichtet werden. Ein zweigeschossiges Haus, das dort allerdings seit Jahren steht und ursprünglich behördlich genehmigt wurde, genießt Bestandsschutz. Es darf bestehen bleiben, wie es ist; die neu geltenden (oft auch strengeren) Vorschriften finden aufgrund des Bestandsschutzes keine Anwendung: Es ist vor einem nachträglichen "Anpassungsverlangen" der Behörde geschützt. Wichtig: Bestandsschutz besteht nur so lange der Eigentümer das Gebäude nicht wesentlich ändert. Welche Art der Bausanierung in diesem Zusammenhang "wesentlich" ist, ist in der Vergangenheit Gegenstand zahlreicher Diskussionen und wohl auch Rechtsstreitigkeiten gewesen.

Der aktive Bestandsschutz: Ein Gebäude kann verändert werden, allerdings mit Vorsicht

Der aktive Bestandsschutz greift weiter. Ein Eigentümer darf bestimmte Veränderungen an seinem bestandsgeschützten Gebäude vornehmen, allerdings in engen Grenzen. Gestattet sind in der Regel Veränderungen und Maßnahmen, die der Sicherung und der Erhaltung (auch: der Modernisierung) eines Gebäudes dienen. Darüber hinaus gehende bauliche Maßnahmen können zur Folge haben, dass der Bestandsschutz verloren geht. Faustregel: Nicht mehr mit dem Bestandsschutz vereinbar sind Änderungen z.B. dann, wenn sie eine Neuberechnung der Gebäudestatik mit sich bringen. Nur bedingt mit dem Bestandsschutz vereinbar ist die Errichtung neuer Gebäudeteile. Hier hat sich in der Vergangenheit allerdings einiges geändert. Galt noch vor einigen Jahren die Errichtung einer Garage zu einem unter Bestandsschutz stehenden Gebäude als unproblematisch, hat sich heute eine eher konservative Rechtsauffassung durchgesetzt. Bestandsschutzfragen sind in der Regel eine Einzelfallbetrachtung. Es empfiehlt sich daher, fachlichen Rat einzuholen.

Wann Bestandsschutz ein Vorteil sein kann

Von wenigen Ausnahmen abgesehen, genießen Schwarzbauten (also Bauten, die ohne behördliche Genehmigung errichtet wurden), prinzipiell keinen Bestandsschutz. Eine Ausnahme kann aber u.U. dann vorliegen, wenn eine Behörde einen Schwarzbau wissentlich über Jahre geduldet hat, bzw. auch dann, wenn die baurechtlichen Vorschriften derart geändert wurden, dass der Schwarzbau ihnen zwischenzeitlich entsprochen hat oder heute entspricht. Im Allgemeinen wird Bestandsschutz als günstig für den Eigentümer angesehen; schließlich bleiben bisher gültige Rechte oder Vorteile erhalten, obwohl sich die Rechtssituation geändert hat und ein Gebäude nun eigentlich dem bestehenden Recht widerspricht. So können sich Eigentümer bzw. Bauherren z.B. die üblicherweise hohen Kosten für den speziellen Brandschutz an bestandsgeschützten Gebäuden sparen. Geht der Bestandsschutz für ein Haus andererseits verloren, muss es eventuell vollständig den neuen Anforderungen angepasst werden.

Besser gleich Nägel mit Köpfen

Bestandsschutzfragen sind Sache der Baubehörde. Wer sich auf seinen Bestandsschutz berufen möchte, was ja oft ein Vorteil sein kann, trägt die Beweislast, muss ihn also selbst nachweisen. Das kann mühsam sein, vor allem dann, wenn (und das ist oft der Fall) keine vollständigen Dokumente oder Genehmigungsunterlagen vorhanden sind. Da Sie selbst den Nachweis führen müssen, benötigen Sie Akteneinsicht bei der Behörde - und hier raten wir dringend Unterstützung an. Sich allein auf die Auskünfte der Behörde zu verlassen, mag in diesem Fall nicht unbedingt zielführend sein. Vertrauen Sie also auf den fachlichen Rat eines Anwalts für Baurecht. Bei uns finden Sie ausgewiesene Fachleute. Kontaktieren Sie am besten jetzt gleich unverbindlich einen kompetenten Rechtsanwalt in Ihrer Nähe!

Letzte Aktualisierung am 2016-02-08

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