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Anwalt gemeinsames Haus

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Rechtliches zum gemeinsamen Haus

Häuser lassen sich nicht zerteilen

Traurig genug, wenn Eheleute sich trennen - eine extreme emotionale Belastung für die Partner. Die gemeinsame Zeit endet und dann muss auch noch das, was während der Ehe gemeinsam erworben und angeschafft wurde, geteilt werden. Besonders kitzlig und voller Fallen sind Trennungen dann, wenn die Ehepartner ein gemeinsames Haus "aufteilen" müssen. Wird das Haus verkauft oder bleibt einer der Partner darin wohnen? Wer bedient künftig den Bankkredit, wer kümmert sich um die Nebenkosten, die Versicherungen, wer um die Steuern? Wenn man hier nicht genau aufpasst und gut beraten wird, kann die Auseinandersetzung um das gemeinsame Haus (oder die gemeinsame Eigentumswohnung) zum finanziellen Desaster für einen oder beide Partner werden.

Das gemeinsame Eigenheim: Wem gehört was, wer zahlt wofür

Wem der beiden Ehepartner das Haus gehört, steht im Grundbuch. Wer ins Grundbuch eingetragen wurde (und warum), sollten die Eheleute zum Zeitpunkt des Eintrags wohl erwogen haben. Denn das kann eine Entscheidung mit weitreichenden Folgen (gewesen) sein. Theoretisch kann der Hausbesitzer das Haus nämlich verkaufen - ohne Zustimmung seines Partners. Im Regelfall entscheiden sich aber die allermeisten Eheleute, die ein Haus gemeinsam kaufen oder bauen, symbolisch und emotional auch für einen gemeinsamen Grundbucheintrag. In diesem Falle ist die Angst vor einer Übervorteilung durch den zukünftigen Ex-Partner unbegründet: Grundsätzlich bleibt bei einer Scheidung der Eigentumsanteil jedes Ehegatten an einem gemeinsamen Haus bestehen. Keiner der Partner kann seinen Teil gegen den Willen des anderen verkaufen. Auch bei den Hauskrediten ist formal derjenige verantwortlich, der den Kreditvertrag unterschrieben hat. Das kann schon mal nur einer der Partner sein - in der Regel drängen allerdings die Banken auf die Unterschrift beider Eheleute unter den Kreditvertrag / die Kreditverträge. Für die Banken bedeutet es eine größere Sicherheit, wenn Eheleute den Kreditvertrag gesamtschuldnerisch unterzeichnen. Damit haben sie beide Partner am Wickel: Stockt die Bedienung der Kredite in den Wirren der Trennung, wenden sich die Banken auch schon mal gerne vertrauensvoll an den Partner, der bisher nicht gezahlt hat.

So kompliziert kann es werden

Rein rechtlich gesehen haben Ehe und Immobilie nichts miteinander zu tun: Auch zwei Brüder können gemeinsame Eigentümer eines Hauses sein, das sie z.B. von ihren Eltern geerbt haben. Für Eheleute, die in der Trennung stehen, ist es allerdings hoch kompliziert, ihr Eigentum sauber und ohne zusätzliches Knirschen auseinanderzudividieren. Die anstehenden Fragen sind komplex: Wer bleibt wohnen, wer zieht aus, wer zahlt den anderen aus, wo wohnen die Kinder, soll man das Haus gemeinsam verkaufen, wie ist der Wohnvorteil zu beziffern, wer zahlt bis zur endgültigen Entscheidung die Bankkredite usw. Kommt dazu, dass andere Fragen in die Entscheidung hineinregieren: Unterhaltsfragen, die Belange der Kinder (für Kinder kann es wichtig sein, das "Familiennest" zu erhalten), die Fälligkeit einer Nutzungsentschädigung ("Miete") für den Partner, der im Haus wohnen bleibt und sogar Fristen: Wer aus der gemeinsamen Immobilie im ersten Schock mit Sack und Pack auszieht, kann, wenn mehr als sechs Monate verstrichen sind, nicht einfach wieder einziehen.

Häufige Lösungen

In vielen Fällen können Ehepartner ein gemeinsames Haus "gerade mal so" finanzieren und unterhalten. Eine Trennung der Partner bringt erhöhte Kosten mit sich - und damit die drohende Pleite. Gute Lösungen für die Ex-Partner sind stets vom Einzelfall, vom Einkommen, vom guten Willen und zahlreichen individuellen Größen abhängig. Populäre Lösungen für die Entflechtung:
  • Das gemeinsame Haus wird verkauft: Das kann eine kluge Entscheidung sein, auch dann, wenn sie vielleicht die emotional schwierigste ist. Möglicherweise hat keiner der Partner den finanziellen Hintergrund um den anderen auszuzahlen. Der Erlös aus dem Verkauf wird zwischen den Partnern geteilt, bzw. geht in die Berechnung des Zugewinns ein. Sollten nach dem Hausverkauf Schulden bleiben, so werden auch diese geteilt.
  • Auszahlung eines Partners: Keine einfache aber eine vielleicht sinnvolle Lösung, wenn einer der Partner (meist derjenige, der wohnen bleiben möchte) das Geld auftreiben kann. Voraussetzung: Man einigt sich über den Wert des Hauses, die Höhe des Auszahlungsanteils, der ja mit anderen Ansprüchen aus der Scheidung verrechnet werden könnte (beispielsweise Versorgungsausgleich bzw. Zugewinn) und man bekommt die Bank dazu, den ausgezahlten Partner von den Pflichten des Kreditvertrages zu entbinden.
  • Beide Partner bleiben Eigentümer, das Haus wird nicht verkauft: In den Augen vieler Berater kein sauberer Schnitt. Aber eine saubere Lösung, und zwar dann (und nur dann), wenn Trennung und Scheidung friedlich verlaufen und wenn weiterhin friedliche Zukunftsaussichten bestehen. Motive für eine solche Entscheidung können sein, dass ein Hausverkauf aktuell finanziell ungünstig wäre, dass das Haus ein Familienerbstück ist, das erhalten werden soll, dass Kinder und Haus nicht getrennt werden sollen. Einvernehmlichkeit und guter Wille sind Voraussetzungen für diesen Weg, ebenso Einigkeit darüber, wer wofür verantwortlich ist und wie die Kosten aufzuteilen sind. Ändern sich die Voraussetzungen, unter denen diese Entscheidung getroffen wurde, kann das Thema "gemeinsames Haus" später neu angegangen / verhandelt werden.

Ein unkontrollierter Streit ums Haus kann Sie arm machen

Die Verhandlungen um das gemeinsame Haus oder die gemeinsame Wohnimmobilie können Trennung und Scheidung höchst kompliziert gestalten. Vertrauen Sie unbedingt einem erfahrenen Anwalt. Er kann die notwendige Sachlichkeit in die Auseinandersetzung (zurück) bringen und den Streitenden begreiflich machen, dass eine Klärung nur möglich ist, wenn beide konstruktiv handeln. Vertrauen Sie einem Anwalt für Familienrecht. Einen guten Anwalt in Ihrer Nähe finden Sie gleich hier.

Letzte Aktualisierung am 2016-05-02

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Kategorie: Anwalt Arbeitsrecht 2016-08-02 (730 mal gelesen)

Ein Eigentümer kann mit seinem Eigentum weitgehend tun und lassen, was er will. Eine Ausnahme ist die so genannte Dienstbarkeit, die einer anderen Person ein Nutzungsrecht an der Sache des Eigentümers einräumt. Jede Dienstbarkeit schränkt die Nutzung des eigenen Grundstücks ein. Ein entsprechender Grundbucheintrag will deshalb wohl überlegt sein.

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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht GKS Rechtsanwälte 2013-11-19 (476 mal gelesen)

Hauseigentümer haben gegen ihre Nachbarn einen Anspruch auf Kostenerstattung für die Installation einer Wärmedämmung, wenn diese ihr (nachbarliches) Haus abreißen. Ein solcher Anspruch besteht dann, wenn sich die beiden Häuser eine gemeinsame Giebelwand - eine sogenannte Grenzwand - teilen, wie der Bundesgerichtshof in einem Urteil entschied (Az.: V ZR 2/12).

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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht 2009-04-15 (493 mal gelesen)

Asbest im Haus – Haftungsrisiko bei Immobilienverkauf

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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht GKS Rechtsanwälte 2015-02-27 (994 mal gelesen)

Verschweigt ein Verkäufer bei einem Hauskauf mit Absicht den schlechten Zustand des Gebäudes, so ist er zur Rückabwicklung des Vertrages und zur Zahlung von Schadensersatz verpflichtet. Das Oberlandesgericht Oldenburg (OLG) entschied mit seinem Urteil vom 05.02.2015 (Az.: 1 U 129/13), dass der Käufer einen gerechten Ausgleich erhalten müsse, wenn feuchte Wände des Hauses durch den Verkäufer extra vertuscht werden, um das Haus attraktiver erscheinen zu lassen.

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Kategorie: Anwalt Erbrecht 2009-10-29 (369 mal gelesen)

Alljährlich stehen insbesondere ältere Mitbürger vor der Frage, ob sie Haus- und Grundeigentum vorzeitig bereits zu Lebzeiten auf ihre Nachkommen übertragen sollen oder nicht.

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Kategorie: Anwalt Immobilienrecht 2008-07-10 (361 mal gelesen)

Seit dem 1. Juli 2008 müssen Eigentümer und Vermieter bei einem Verkauf oder einer beabsichtigten Vermietung ihrer Immobilie den Interessenten einen Energieausweis vorlegen. Das gilt für alle Häuser, die bis 1965 fertiggestellt wurden. Für später gebaute Häuser muss der Energieausweis erst ab dem 1. Januar 2009 präsentiert werden. Ausnahmen gelten für unter Denkmalschutz stehende Gebäude.

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