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Baurecht öffentlich und privat

Übergabe eines Schlüssel nach Baufertigstellung Im Baurecht kommen neben dem BauGB viele weitere Gesetzestexte zur Anwendung. Neben dem BGB gibt es auch noch die Verordnungen BauNVO und BaustellV und die Gesetze BauFordSiG und BauStiftG. Das Baurecht wird in privates und öffentliches Baurecht unterteilt. Das öffentliche Baurecht befasst sich mit allen Fragen des Bauplanungs- und des Bauordnungsrechts, hauptsächlich mit den Belangen, die am Anfang der Bauplanung stehen. Das Regelwerk für öffentliches Baurecht nennt sich Baugesetzbuch kurz BauGB. Die Bauleitplanung und die Erstellung eines Flächennutzungsplanes durch die Gemeinde ist ein wichtiger Punkt des Baurechts. Der Flächennutzungsplan gibt Aufschluss über geplante künftige bauliche Entwicklungen. Die Erschließung eines Neubaugebietes durch die Gemeinde ist auch eine gesetzliche Regelung. Zu tragen sind die dadurch entstehenden Kosten aber nicht allein von der Gemeinde, auch der begünstigte Grundstückseigentümer muss sich beteiligen. Neben der Sanierung von alten Stadtvierteln regelt das Baugesetzbuch durch Sondervorschriften auch den Schutz der Landschaft an den Außengrenzen der Gemeinde. Die Bauaufsichtsbehörde genehmigt Baupläne und kontrolliert die Einhaltung allgemeiner Bauvorschriften. Welche Schritte kann man unternehmen, wenn man die Baugenehmigung der Gemeinde nicht erhält? Ein Anwalt für Baurecht unterstützt seinen Mandanten gern bei allen Fragen und Schwierigkeiten, die baurechtlich anfallen können.

Die Baugenehmigung ist erteilt, was nun?

Schüssel mit Haus als Schlüsselanhänger auf einem Architektenplan Die Behörde hat den Bau genehmigt, nun geht es vorwiegend um privates Baurecht. Privates Baurecht befasst sich mit den Verträgen, die zwischen Bauherrn und den unterschiedlichen Baufirmen, dem Architekten usw. geschlossen wurden. Einer genauen Überprüfung sollte der Bauherr besonders der Architektenvertrag unterziehen, denn diverse Details können ihn viele tausende Euro kosten. Generell kann eine ungenaue Leistungsbeschreibung in Verträgen zu Problemen führen. Manchmal liefern Gewerke auch falsche Produkte wie Fenster oder Türen und der Bauherr kommt in Bedrängnis. Ganz schlimm wird es, wenn eine Baufirma die Leistung verweigert oder aus eigener Notlage nicht liefern kann. Probleme während der Bauphase bringen nicht nur Ärger sie ziehen meist den Bau des Hauses beträchtlich in die Länge. Gezielte Unterstützung kann hier von einem Anwalt für Baurecht in Augsburg kommen.

Was ist bei der Bauabnahme zu beachten?

Architekt und Bauherr lesen in einem Bauplan Die Bauabnahme an der ehemaligen Baustelle geschieht durch eine gemeinsame Begehung. Die rechtlichen Auswirkungen sind erheblich. Die erbrachten Leistungen werden anerkannt und die Beweislast für Mängel liegt von nun an beim Bauherrn. Die Gewährleistungsfrist der Baufirmen beginnt. Auch bei Schäden, etwa durch Sturm, trägt nun der Eigentümer die Gefahr.

Die Baumängel und das Abnahmeprotokoll

Prüferin und Polier besprechen Baumängel Um einen Baumangel handelt es sich wenn die Arbeit nicht, nicht richtig oder nicht vollständig erfolgte oder das Ergebnis nicht funktionstüchtig ist. Stellt man als Bauherr also Mängel fest oder ist etwas noch nicht fertiggestellt, so darf man die Abnahme nicht unterschreiben. Darum ist ein Abnahmeprotokoll unerlässlich. In diesem Protokoll werden alle Mängel niedergeschrieben und am besten auch fotografisch festgehalten. Das Abnahmeprotokoll muss keiner Form entsprechen.

Jedoch sollten folgende Punkte enthalten sein:

• Die Teilnehmer der Begehung
• Datum und Ort der Bauabnahme
• Name des Bauherrn
• Adresse der Baustelle
• Auftragssnummer und Datum des Bauvertrages
• Die exakte Benennung der abzunehmenden Leistungen
• Beginn und Fertigstellung der Leistung
• die Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
• Auflistung aller Dinge, die als Mangel empfunden werden
• eine neue Terminvereinbarung zur Bauabnahme nach erfolgter Mängelbehebung
• die Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn

Sicherheit gibt ein Bausachverständiger

Sachverständige mit Bauhelm Die zusätzliche Unterstützung eines Bausachverständigen ist zu empfehlen. Zur Sicherheit sollten auch Dinge aufgenommen werden, bei denen nicht klar ist, ob es sich tatsächlich um einen Mängel handelt. So kann der Sachverständige auch noch zu einem späteren Zeitpunkt diese Punkte einschätzen. Schwierig zu beurteilen sind am Bauende leider ausgeführte Arbeiten, die nicht mehr sichtbar sind, wie z.B. verlegte Heizungsrohre oder elektrische Kabel. Deshalb sollte es für diese Gewerke unbedingt direkt nach Beendigung ihrer Arbeit eine gesonderte Abnahme geben. Das Haus gilt in folgenden Fällen auch ohne Bauabnahme als abgenommen: Der Bauherr reagiert nicht auf die Ankündigung der Bauabnahme und erscheint auch nicht zum Termin. Wenn das Haus vom Bauherrn bereits vor der Abnahme bezogen wurde. Das Überweisen der Schlussrate, oder auch Trinkgeld für die Handwerker wird als Anerkennung der Leistung gewertet.

Häufige Mängel am Bau und deren Beseitigung

junge Ingenieurin mit Plänen Einige Mängel sind häufiger zu finden als andere. So z.B. Risse im Mauerwerk oder im Putz z.B. durch fehlerhafte Verarbeitung. Beim Einbau der Fenster können Fehler auftreten, z.B. können sie mit der Außenseite nach innen eingebaut worden sein. Durch falsche Abdichtung können die Kellerwände feucht sein, oder das Dach wurde nicht ordentlich mit Dämmmaterial abgedichtet. Oder ein zu schnelles Trocknen des Estrichs führt zu Rissen. Lüftungsanlagen können undicht sein und Feuchtigkeit in die Wände bringen. Viele Fehler können vermieden werden, wenn der Bauherr auf der Baustelle oft anzutreffen ist.

Bei Baumängeln gibt es einige Dinge, die zu beachten sind.

Bauarbeiter mit Bohrmaschine repariert Der Bauherr darf den Fehler unter keinen Umständen selbst beheben. Fotos sind wichtig um den Mängel zu dokumentieren. Anschließend muss dann eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung erfolgen. Der Bauherr ist berechtigt einen Teil der Rechnung zurückzubehalten bis die Mängel zufriedenstellend beseitigt wurden. Verstreicht die Frist ohne Reparatur so muss eine Nachfrist gesetzt werden. Ist der Schaden dann noch immer nicht behoben, darf der Bauherr einen anderen Handwerker mit der Mängelbehebung beauftragen, die Vergütung mindern oder ganz vom Vertrag zurücktreten. Aus vielen Gründen ist es für alle am Bau Beteiligten ganz besonders wichtig, hieb- und stichfeste Verträge und Vereinbarungen mit Hilfe eines Rechtsanwalts bzw. Fachanwalts für Baurecht abzuschließen. Darum unser Tipp, schnell und unverbindlich Rat holen bei einem Anwalt für Baurecht in Augsburg.