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Rechtsanwalt Frank Recker
Kanzlei RRT Rechtsanwälte
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Frank Recker · Efthimios Tachmatzidis

Das Wohnungseigentumsrecht

Frauen sitzen vor Eigentumsdokumenten Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Lösung war, Wohnraum mit finanzieller Hilfe der Bevölkerung zu schaffen und als Gegenwert Wohneigentum zu bieten. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Die Teilungserklärung

älteres Ehepaar liest ein Dokument Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Wie auch das Grundstücksgrundbuch, findet man das Teileigentumsgrundbuch oder auch Wohnungsgrundbuch meist im Amtsgericht angesiedelten Grundbuchamt. Wie groß der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum ist steht in der Teilungserklärung. Die Kostenaufteilung des Miteigentums an gemeinschaftlich genutzten Bereichen kann durch die Teilungserklärung berechnet werden. Auch wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, gewährt die notariell beglaubigte Teilungserklärung Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

Diskussion über Grundriss einer Wohnung Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Das gleiche gilt für Balkone, denn auch wenn der Innenraum Sondereigentum ist, die Außenwand und Decke gehören zum Gemeinschaftseigentum. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Oft gibt es unter den Eigentumsparteien viele unterschiedliche Meinungen und Ansichten, die nicht selten in einen Streit ausarten. Nützen Sie das Fachwissen eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht bevor es zu einem Prozess kommt.

Haftung und Kosten bei Schäden

Wasser läuft aus einer schadhaften Leitung Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Den Schuldigen eindeutig auszumachen wird jedoch oft kompliziert. Entstand der Pfusch am Bau erst durch die Handwerker, oder hat der Architekt ursächlich Schuld? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Auch nach dem Einzug können immer wieder mal Schäden auftreten. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Klar geregelt ist auch der Schaden der durch Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum entsteht. Hier haftet ebenfalls der Eigentümer des Sondereigentums. Oder anders herum, Gemeinschaftseigentum beschädigt Sondereigentum. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Die Eigentümergemeinschaft

Rohbau eines Holzhauses Das Wohnungseigentumsrecht legt genau fest, welche Verpflichtungen und Rechte die einzelnen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft untereinander haben. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung hilft um festzulegen wer welches Stimmrecht hat. Auf Eigentümerversammlungen kommt es des Öfteren zu Differenzen unter den Parteien. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Ein erfahrener Anwalt in Wohnungseigentumsrecht kann viele Situationen wieder befrieden.

Was sollte in einer Hausordnung geregelt sein?

Hausverwaltung erklärt Tagesordnungspunkte Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Es gibt jedoch auch Grenzen, so darf ein gänzliches Verbot zu Musizieren nicht ausgesprochen werden, dies wiederum regelt bereits das BGB.

Vermietung an Touristen oder gewerbliche Nutzung möglich?

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. Dazu gibt es nun seit April 2019 eine wichtige Entscheidung des BGH: Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Den Miteigentümern bleibt nach WEG § 15 Abs. 3 die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch anzumelden, allerding nur wenn konkrete Verstöße wie Lärmbelästigung nachzuweisen sind. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.