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Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
Symbolbild Haus Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Bei näherer Betrachtung jedoch wären einige Vertragsbestandteile nachteilig für den Mieter. Einen Mietvertrag zu lesen und sich mit den sich ergebenden Pflichten auseinander zu setzen, braucht zwar Zeit, erspart jedoch mitunter viel Ärger. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. Wird eine jährliche Steigerung der Miete vereinbart, oder eine pauschalierte Abrechnung der Nebenkosten, so sollte dies immer kritisch hinterfragt werden.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Durch eine Vermieterbescheinigung soll der Einzug des neuen Mieters beim Meldeamt nachgewiesen werden. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht innerhalb von zwei Wochen nach, so begeht er nach § 54 BMG eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einem Bußgeld bis 1000 Euro rechnen. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.
WEG-Reform was ist neu?
Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Hier sollen einige wichtige Ergänzungen kurz erwähnt werden. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Sie darf nun auch per e-mail versendet werden. Eine Beschlussfassung ist immer möglich, unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen und macht somit Zweitversammlungen überflüssig. Künftig sind auch Online-Eigentümerversammlungen möglich und machen bei einer reinen Online-Veranstaltung sogar eine Kostenersparnis aus, da keine Räumlichkeiten und Anreisekosten mehr entstehen. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. Nichts geändert hat sich an der 100 % Zustimmung. Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Für bauliche Veränderungen, wie einer Markise beispielsweise, bedarf es keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr, ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist ausreichend. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“. Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.
Was sind Nebenkosten?
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Im Mietvertrag wird geregelt, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Bei dieser Methode werden alle Positionen in einem Punkt zusammengefasst. Man spricht dann von einer Bruttomiete. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Versäumt der Vermieter diese Frist, so verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. In den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Nebenkosten, müssen die Gebäude- sowie die Wohnungskosten klar aufgeschlüsselt enthalten sein. Ein weiterer wichtiger Teil in der Gesamtauflistung sind die bereits geleisteten Abschlagszahlungen des Mieters.
Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?
Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Während der Vermietung einer Immobilie kann es durchaus zu Differenzen kommen. Nicht nur das Verhältnis zum Eigentümer kann angespannt sein, auch Schwierigkeiten mit der Nachbarschaft sind möglich. Ab wann ist eine Mietminderung möglich? Grundlegend ist Frage zu klären, ob die Mietsache, wie vertraglich geregelt, nutzbar ist oder nicht. Auch massiver Taubendreck auf dem Balkon oder der Terrasse wird durchaus als Beeinträchtigung angesehen. Bagatellschäden, wie eine kaputte Hausflurlampe oder ähnliches, sind jedoch keine Gründe für eine Mietminderung. Nicht einforderbar sind auch vom Mieter selbst verursachte Schäden. Ist eine Mietminderung tatsächlich berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel sie gemindert werden kann. Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Vor einer Mietminderung hat der Mieter jedoch den Mangel gegenüber dem Vermieter erst einmal anzuzeigen. Ignoriert der Vermieter diese Mängelanzeige, so kann dies eine Mietminderung durch den Mieter rechtfertigen. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. weiße Häuschen vor blauem Hintergrund
Der Vermieter kündigt den Mietvertrag
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Der wohl häufigste Grund ist die Eigenbedarfskündigung, aber auch regelmäßig unpünktliche oder versäumte Mietzahlungen sind gerechtfertigte Gründe. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Neben dem Vermieter und seinen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf für Hausangehörige, also Angestellte, Pflegepersonal oder Pflegekinder angemeldet werden. Auch wenn für eine Eigenbedarfskündigung keine Notlage Voraussetzung ist, so hat der Vermieter doch sicherzustellen, dass es keine freie Alternativwohnung gegeben hätte, die für seine Mietzwecke genauso passend gewesen wäre. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt, ist man sich nicht sicher ob Eigenbedarf gerechtfertigt ist, so kann der Rat eines Anwalts für Mietrecht schnell zu Klarheit verhelfen.
Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Ein unwilliger Mieter, die gibt es leider immer wieder, nutzt die Frist jedoch nicht zum Auszug, er bleibt. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Die Kontaktaufnahme mit einem Anwalt für Mietrecht in Köln Ehrenfeld über anwaltssuche.de, bei jedweden Problemen das Mietrecht betreffend, ist unverbindlich und kostenfrei.
Die Kündigung durch den Mieter
Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages sollte auf Kündigungsfristen geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. D.h. es gelten die gesetzlichen Regelungen, also drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Es gibt die Möglichkeit den laufenden Monat in die Kündigungsfrist mit einzubeziehen, jedoch nur, wenn die Kündigung dem Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung innerhalb der ersten drei Tage des laufenden Monats vorliegt. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Notwendig sind lediglich das Wort Kündigung und die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Es muss nach wie vor schriftlich per Post, oder durch persönliche Übergabe des Schreibens, gekündigt werden. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Die Frage, ob es sich um eine Abnutzung oder bereits um eine Beschädigung einer Sache, wie etwa dem Parkett, handelt, ist zu klären und damit die Frage wer für die entstehenden Kosten aufkommt. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. Die Mietkaution wird dann oft zum Schlüsselelement. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Jedoch kann, und in den meisten Fällen wird das so sein, im Mietvertrag etwas anderes vereinbart werden. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Jedoch gibt es hier die Einschränkung, dass lt. einiger Grundsatzurteile ein maximaler Betrag von 100 Euro pro Reparatur angemessen ist. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Für seine Beratung bekommt der Anwalt zwar sein Honorar, denkt man jedoch an die dadurch hoffentlich vermeidbare nProzesskosten so ist dies die kostengünstigere Lösung. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Köln Ehrenfeld starten.
Mietwucher – überteuerte Miete
Mietwucher ist als § 291 im StGB erklärt. Wucher wird dort zusammenfassend definiert, als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nicht zu verbieten. Dies darf jedoch in drei Jahren nur einmal vorgenommen werden und in vielen Städten muss der Vermieter hierbei auch eine sog. Kappungsgrenze von 20 oder sogar 15 Prozent einhalten. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Man spricht von einer Mietpreisüberhöhung, wenn die verlangte Miete 20 % höher ist als die Durchschnittsmiete der Umgegend. Um Mietwucher zu erkennen, nützt man ebenfalls die Vergleichsmieten, ist der festgelegte Mietpreis über 50 % der durchschnittlichen, ortsüblichen Miete, so liegt Mietwucher vor. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Nach fünfjährigem Rechtsstreit hat das Landgericht Hamburg nun dem Treiben von Miethaien mit einem bedeutenden Urteil Einhalt geboten. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Zusätzlich wurde das Unternehmen dazu verpflichtet die Mieten auf ein angebrachtes Maß zu senken. Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Wird einem bewusst, dass man sich auf einen Miethai eingelassen hat, plagt man sich nicht nur mit den exorbitanten Kosten, sondern fühlt sich nicht selten in einer ausweglosen Situation gefangen. Informieren Sie sich unverbindlich bei einem Anwalt für Mietrecht ob es eine Möglichkeit gibt Ihre Situation für Sie zu verbessern. Wird Mietwucher vor Gericht als solcher anerkannt, sind ausnahmslos alle diesbezüglichen Vereinbarungen nichtig, egal was unterschrieben wurde. Machen Sie sich kundig bei ein Anwalt oder einer Anwältin ob in Ihrem Fall die Miete zu mindern ist. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.