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Rechtsanwälte für Mietrecht in St. Ingbert auf Anwaltssuche finden

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Rechtsanwältin Antje Martens Kaiserslautern
Rechtsanwältin Antje Martens
Anwaltskanzlei Antje Martens
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Almenweg 19, 67657 Kaiserslautern
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Mietrecht
Mietrecht ©mko - topopt

Gute Beratung beim Mietvertrag ist wichtig

Spielzeugmodell eines Einfamilienhauses in zwei HändenSpielzeugmodell eines Einfamilienhauses in zwei Händen Wohnraum kann in der heutigen Zeit leicht knapp werden. Bietet sich dann die Gelegenheit, greift man auch einmal unüberlegt zu. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Einen Mietvertrag zu lesen und sich mit den sich ergebenden Pflichten auseinander zu setzen, braucht zwar Zeit, erspart jedoch mitunter viel Ärger. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. Wird eine jährliche Steigerung der Miete vereinbart, oder eine pauschalierte Abrechnung der Nebenkosten, so sollte dies immer kritisch hinterfragt werden.

Unerlässlich – die Wohnungsgeberbestätigung

Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Der Vermieter hat dabei innerhalb von zwei Wochen zu agieren, da ihm andernfalls nach § 54 BMG ein Bußgeld bis 1000 Euro droht. Dies gilt übrigens auch bei einer Untervermietung oder dem Zuzug naher Verwandter! Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Eine Abmeldung des Mieters ist wiederum nur in wenigen Fällen notwendig, etwa beim Umzug des Mieters ins Ausland.

WEG-Reform was ist neu?

Neue Regelungen ergänzen das Wohneigentumsrecht seit 01.12.2020. Ein kurzer Überblick über die Änderungen des Reformgesetzes. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Die Einladungen dürfen nun auch per e-mail verschickt werden. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Weiterhin werden Umlaufbeschlüsse nun schneller möglich. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. An der 100% Zustimmung ändert sich hier jedoch nichts! Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.

Die Nebenkosten

Vater Mutter Kinder formen ein HausVater Mutter Kinder formen ein Haus Der Mietvertrag muss Auskunft darüber geben ob Nebenkosten anfallen. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Man spricht dann von einer Bruttomiete. Wurde, wie meist üblich, eine Vereinbarung über die Nebenkosten im Vertrag getroffen, hat der Mieter das Recht, bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erhalten. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. In den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Nebenkosten, müssen die Gebäude- sowie die Wohnungskosten klar aufgeschlüsselt enthalten sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.

Welche Nebenkosten sind umlegbar auf den Mieter?

Typische umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Heizungs- und Warmwasserkosten, ebenso Gartenpflege und die Kosten für den Hausmeister, Straßenreinigung, Kabelanschluss aber auch möglicherweise angefallene Kosten für Ungezieferbekämpfung. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind hingegen nicht vom Mieter zu tragen, oder auch eine Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient. Frau ärgert sich am Telefon wegen MietangelegenheitFrau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit

Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.

Nicht selten stehen Mieter vor unangenehmen Situationen. Zu wenig Rücksichtnahme im Haus, sei es durch Krach im Treppenhaus, schlagende Türen oder kläffende Hunde kann eine Situation schnell eskalieren lassen. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. Ist eine Mietminderung tatsächlich berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel sie gemindert werden kann. Dies hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, ein Balkon etwa, der wegen herumstreunender Katzen nicht nutzbar ist, zieht nach einem Urteil des Amtsgerichtes Bonn eine Minderung von 15% nach sich. Der erste Schritt ist jedoch nicht die Mietminderung, sondern der Kontakt zum Vermieter um ihn über den Mietmangel zu informieren, denn diesem muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden zu beheben. Ignoriert der Vermieter diese Mängelanzeige, so kann dies eine Mietminderung durch den Mieter rechtfertigen. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. weiße Häuschen vor blauem Hintergrundweiße Häuschen vor blauem Hintergrund

Wenn der Vermieter kündigt

Kündigung Mietvertrag Eine Kündigung durch den Vermieter ist möglich, sie muss aber ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben mitteilen. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.

Die Räumungsklage als letztes Instrument

Wenn der Vermieter dem Mieter mit Angabe eines Grundes gekündigt hat, so muss der Mieter ausziehen. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. Dem Vermieter bleibt nun der Weg der Räumungsklage. Zuvor muss dem Mieter vom Vermieter jedoch noch eine zweite Frist für seinen Auszug gesetzt werden Ist auch diese zweite Frist tatenlos verstrichen, so kann der Vermieter nun Räumungsklage erheben. Der mit dem Räumungstitel erwirkten Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr entgegen. Nehmen Sie in solchen Situationen gerne die Hilfe eines Anwaltes für Mietrecht in St. Ingbert in Anspruch.

Der Mieter kündigt den Mietvertrag

Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Im Normalfall wird ein unbefristeter Mietvertrag geschlossen. In diesen Fällen ist es also die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Lediglich das Wort „Kündigung“ ist im Kündigungsschreiben unerlässlich, ebenso die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Neben der inhaltlichen Form ist auch auf die Art und Weise der Überbringung der Kündigung wichtig, eine SMS, ein Fax oder auch per mail erfüllt nicht die Formerfordernis. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Dies stellt sicher, dass der Empfänger das Schreiben in Empfang genommen hat, darauf wäre bei einer persönlichen Übergabe ebenfalls zu achten. Dies ist dann besonders wichtig, wenn man nicht riskieren möchte, dass sich die Kündigungsfrist verlängert. Ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bereits angespannt, gibt es neben der korrekten Kündigung nun noch einige andere mögliche Streitgründe. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. Nicht sehr bekannt ist, dass es grundsätzlich eigentlich zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. Diese Regelungen stehen dann auch als Schönheits- oder Kleinreparaturklauseln im Vertrag. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Ein Anwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Die Kosten für seine Beratung und Begleitung liegen in vielen Fällen weit unter den drohenden Prozesskosten – vom Ärger, den Sie sich sparen mal ganz abgesehen. anwaltsuche.de hilft Ihnen durch die Möglichkeit einer kostenlosen Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in St. Ingbert.

Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen

Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Dem Vermieter wird dabei als Beschränkung die sog. Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung auferlegt und diese darf obendrein frühestens alle drei Jahre erfolgen. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Übersteigt die Kaltmiete die örtliche Durchschnittsmiete um 20 % so spricht man von einer Mietüberhöhung. Zeigt ein Mietpreisvergleich mit ähnlichen Mietobjekten der Umgegend eine überteuerte Miete von über 50 % so spricht man von Mietwucher. Ergänzend zur deutlich überhöhten Miete muss, um den Tatbestand des Mietwucher einklagen zu können, noch ein zweiter Punkt erfüllt sein, wie beispielsweise die Zwangslage des Mieters, da sich ihm keine Alternative geboten hat. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Nach Veröffentlichung der Zustände reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Wird einem bewusst, dass man sich auf einen Miethai eingelassen hat, plagt man sich nicht nur mit den exorbitanten Kosten, sondern fühlt sich nicht selten in einer ausweglosen Situation gefangen. Das Vertrauen in einen Anwalt für Mietrecht zu setzen wäre hier ein wichtiger erster Schritt aus einer Notsituation. Wird Mietwucher vor Gericht als solcher anerkannt, sind ausnahmslos alle diesbezüglichen Vereinbarungen nichtig, egal was unterschrieben wurde. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.

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