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BAYH & FINGERLE Rechtsanwälte Partnerschaft
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Königstraße 22, 70173 Stuttgart
Nonnenmacher & Drotleff Fachanwaltskanzlei
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kiehnlestraße 14, 75172 Pforzheim
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Gute Beratung beim Mietvertrag ist wichtig
Symbolbild Haus Der Markt für vermieteten Wohnraum ist mitunter stark umkämpft. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Bei Fragen kann auch ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden. Dies gilt gerade auch bei einer Pauschalabrechnung der Nebenkosten ohne detaillierter Aufgliederung.
Die Wohnungsgeberbestätigung
Durch eine Vermieterbescheinigung soll der Einzug des neuen Mieters beim Meldeamt nachgewiesen werden. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Dies gilt übrigens auch bei einer Untervermietung oder dem Zuzug naher Verwandter! In diesem Fall hat der Mieter seinen Untermieter anzumelden. Eine Abmeldung des Mieters ist wiederum nur in wenigen Fällen notwendig, etwa beim Umzug des Mieters ins Ausland.
Die Neuerungen der WEG-Reform
Neue Regelungen ergänzen das Wohneigentumsrecht seit 01.12.2020. Eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen. Wichtig für Verwalter ist die auf drei Wochen verlängerte Einladefrist zur Eigentümerversammlung. Die Einladungen dürfen nun auch per e-mail verschickt werden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Es entfällt die Schriftform, erlaubt sind nun Abstimmungen per mail, Fax und sogar WhatsApp. Dies berührt aber die 100 % Zustimmung nicht, sie ist nach wie vor erforderlich. Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. „Privilegierte bauliche Veränderungen“ dürfen nun, auf eigene Kosten, durchgeführt werden. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Wenn gewünscht, können Sondernutzungsrechte von Freiflächen in Sondereigentum umgewandelt werden, neben einer veränderten Kostentragung ändern sich auch die Gestaltungsmöglichkeiten. Für alle Informationen bezüglich der WEG Reform, oder bei Unklarheiten, kann man sich an einen Anwalt für Mietrecht wenden.
Was sind Nebenkosten?
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Der Mietvertrag muss Auskunft darüber geben ob Nebenkosten anfallen. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. Wurde, wie meist üblich, eine Vereinbarung über die Nebenkosten im Vertrag getroffen, hat der Mieter das Recht, bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erhalten. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Der Mieter hingegen hat auch nach dieser Frist noch Anspruch auf die Rückzahlung seiner eventuell geleisteten Vorauszahlungen. Außerdem hat ein Mieter das Recht auf eine übersichtlich gestaltete Nebenkostenaufstellung. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Die bereits im Voraus entrichteten Zahlungen des Mieters sind ebenfalls verpflichtend aufzuführen.
Welche Positionen in einer Abrechnung können vom Mieter als umlagefähige Nebenkosten zurückgefordert werden?
Typische umlagefähige Nebenkosten sind z.B. Heizungs- und Warmwasserkosten, ebenso Gartenpflege und die Kosten für den Hausmeister, Straßenreinigung, Kabelanschluss aber auch möglicherweise angefallene Kosten für Ungezieferbekämpfung. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. Mann hält sich Kopf traurig am Schreibtisch
Das Thema Mietminderung
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Streitereien unter den Mitgliedern der Hausgemeinschaft, etwa bei Missachtung der Hausordnung, sind fast unumgänglich und wachsen mit der Anzahl der Wohnparteien. Ab wann ist eine Mietminderung gerechtfertigt? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Nicht einforderbar sind auch vom Mieter selbst verursachte Schäden. Wie hoch eine Miete gekürzt werden darf ist unterschiedlich. Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Zuvor muss jedoch dem Vermieter mit angemessener Fristsetzung die Möglichkeit gegeben werden, den Mangel zu heben. Ignoriert der Vermieter diese Mängelanzeige, so kann dies eine Mietminderung durch den Mieter rechtfertigen. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Wird ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt, so muss diese Kündigung immer begründet werden. Die Kündigung durch den Vermieter ist im Gesetz durch § 573 BGB und den §§ 543 und 569 BGB geregelt. Der wohl häufigste Grund ist die Eigenbedarfskündigung, aber auch regelmäßig unpünktliche oder versäumte Mietzahlungen sind gerechtfertigte Gründe. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Ob Eigenbedarf angemeldet werden darf, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und im Zweifelsfall auch von der besonderen Bindung zum Vermieter. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Die Fachkenntnisse eines Anwalts für Mietrechtsangelegenheiten können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Räumungsklage
Wenn der Vermieter dem Mieter mit Angabe eines Grundes gekündigt hat, so muss der Mieter ausziehen. Ein unwilliger Mieter, die gibt es leider immer wieder, nutzt die Frist jedoch nicht zum Auszug, er bleibt. Die Räumungsklage ist der letzte mögliche Weg. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Nachfrist, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Besigheim.
Die Kündigung durch den Mieter
Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages sollte auf Kündigungsfristen geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Häufig läuft ein Mietervertrag unbefristet. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Soll bei einer Kündigungsfrist der angefangene Monat mitzählen, so muss die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats beim Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung eingegangen sein. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Die Kündigung kann sehr kurz sein, wichtig ist das Wort Kündigung und dass das Schriftstück handschriftlich unterschrieben wird. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Eine Kündigung per SMS, mail oder Fax mag zwar verlockend und schnell sein, wirksam ist dies jedoch nicht. Die Kündigung muss schriftlich und per Post oder persönlich übermittelt werden. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Zu empfehlen ist bei persönlicher Übergabe, die schriftliche Bestätigung des Erhalts durch den Empfänger. Zusammenfassend müssen folgende Stichpunkte für eine schnelle und reibungslose Kündigung beachtet werden: - Form, Inhalt, Übergabe und deren Zeitpunkt. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Die Frage, ob es sich um eine Abnutzung oder bereits um eine Beschädigung einer Sache, wie etwa dem Parkett, handelt, ist zu klären und damit die Frage wer für die entstehenden Kosten aufkommt. Oftmals sind sich beide Seiten nicht in allen Punkten einig. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. Regulär ist zwar ursprünglich der Vermieter zuständig für Schönheitsreparaturen. Es gibt jedoch die Möglichkeit den Mieter bereits im Mietvertrag zu einigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Ein Anwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. anwaltsuche.de hilft Ihnen durch die Möglichkeit einer kostenlosen Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Besigheim.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Grundsätzlich ist eine Mieterhöhung nicht zu verbieten. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Die erhöhte Miete muss sich außerdem an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Im betroffenen Fall ging es um reparaturbedürftige Wohnungen, die dem Job-Center Hamburg für Harzt-IV Empfänger vermittelt wurden. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. In diesem Urteil wurde der Vermieter dazu verurteilt einen Betrag von 52.000 € zurückzubezahlen. Zusätzlich wurde das Unternehmen dazu verpflichtet die Mieten auf ein angebrachtes Maß zu senken. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Wird einem bewusst, dass man sich auf einen Miethai eingelassen hat, plagt man sich nicht nur mit den exorbitanten Kosten, sondern fühlt sich nicht selten in einer ausweglosen Situation gefangen. Informieren Sie sich unverbindlich bei einem Anwalt für Mietrecht ob es eine Möglichkeit gibt Ihre Situation für Sie zu verbessern. Wird Mietwucher vor Gericht als solcher anerkannt, sind ausnahmslos alle diesbezüglichen Vereinbarungen nichtig, egal was unterschrieben wurde. Der Vermieter wird auf Ihr Anliegen sich bereitwilliger reagieren wenn Sie sich im vornherein anwaltlichen Rat geholt haben. Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Welche Fristsetzung dabei zu wählen ist, ist vom Einzelfall abhängig.