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Rechtsanwalt Teilungserklärung Bitburg

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Teilungserklärungen kommen im WEG-Recht eine große Bedeutung zu. Denn niemand möchte die teuer erworbene Eigentumswohnung in einer Wohnanlage mit anderen teilen. Logisch. Auf der anderen Seite sollen alle Eigentümer Zugriff auf die Bereiche erhalten, die sie zur Nutzung ihres Eigentums benötigen (Treppe, Fahrradkeller, Eingangstüre usw.). In einer Teilungserklärung sind deshalb alle Teile des Gebäudes aufgelistet und es wird erklärt, wem welche Teile gehören. Soweit die Theorie. In der Praxis werden Teile des Gebäudes häufig nicht vollumfänglich oder eindeutig beschrieben oder schlichtweg vergessen. Daraus entwickeln sich Streitigkeiten zwischen den Eigentümern und ggf. der Hausverwaltung, die oftmals vor Gericht landen. Aber nochmals von Vorne.

Warum wird die Teilungserklärung benötigt?

In einer Wohnanlage mit Eigentumswohnungen gibt es verschiedene Bereiche, die rechtlich unterschiedlichen Begriffen zugeordnet werden. Bereiche der Gemeinschaft, also der allgemeine Hausflur, die zentrale Eingangstüre, die allgemeine Tiefgarage, der Fahrradkeller, der Heizungskeller usw. ist Gemeinschaftseigentum. Kaufen Sie innerhalb einer Wohnanlage eine Eigentumswohnung erwerben Sie Sondereigentum. Mit diesem Sondereigentum können Sie machen, was Sie wollen, wenn es nicht das Gemeinschaftseigentum tangiert. Ein Beispiel: Ihre Fensterrahmen können Sie von innen in jeder beliebigen Farbe streichen; jedoch nicht von außen, da der innere Teil Ihr Sondereigentum, der äußere Teil Gemeinschaftseigentum ist. Bleibt noch ein dritter Bereich in einer Wohnanlage. Das sind Bereiche, die Sie erwerben können, in denen Sie aber nicht wohnen. Sind Sie beispielsweise Arzt und erwerben in einer Anlage eine Wohnung für die Einrichtung einer Praxis, erwerben Sie Teileigentum. Damit nun für alle Bewohner bzw. Nutzer in einer Immobilie klar ist, wem welche Bereiche gehören (und letztlich wer welche Bereich nutzen und bezahlen muss!), dazu gibt es die Teilungserklärung. In ihr können übrigens auch Sondernutzungsrechte eingerichtet werden. Beispiel: Sie haben eine Eigentumswohnung im Erdgeschoss erworben. Die dazugehörige Terrasse ist (warum auch immer) Teil der Gemeinschaft. Damit nun nicht alle Bewohner immer über die Terrasse vor Ihrem Wohnzimmerfenster abkürzen, dazu können Sie ein Sondernnutzungsrecht für eben diese Terrasse eintragen lassen. Eigentümer der Terrasse bleibt jedoch die Eigentümergemeinschaft, was in Punkto Haftung oder Instandhaltung /Renovierung rechtliche Fragen aufwerfen kann.

Teilungserklärung beim Notar

Die Teilungserklärung wird notariell beglaubigt. Beigelegt werden in aller Regel der Aufteilungsplan oder/und die Bauzeichnung(en). Auch Änderungen der Teilungserklärung nimmt der Notar vor. Die Beurkundung der Teilungserklärung beläuft sich "auf 10/10 Gebühr nach dem halben Grundstückswert zuzüglich Bebauung", geht aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz hervor. Darunter können wir Laien uns nichts vorstellen. Lassen Sie sich die Kostenhöhe für die Beurkundung Ihrer Teilungserklärung besser im Voraus berechnen.

Warum gibt es trotz Teilungserklärung Probleme?

Eine Teilungserklärung soll für klare Verhältnisse und letztlich für Zufriedenheit und ein gutes Miteinander zwischen den Wohnungseigentümern und etwaigen Mietern sorgen. Die häufigsten Probleme bei der Teilungserklärung ergeben sich aus zwei Punkten heraus:
  • unklare Regelungen: Eine Aufteilung ist fehlerhaft oder falsch beschrieben. In einem Fall aus dem Jahr 2006 ging es um die Frage, ob mit "Dachgeschoss" das über einer Eigentumswohnung liegende Dachgeschoss in üblicher Höhe gemeint ist oder um das tatsächliche Dachgeschoss mit eingebauter Glaspyramide. Urteil: Das gesamte Dachgeschoss samt Glaspyramide gehört zur darunterliegenden Eigentumswohnung (KG Urteil vom 17.2.2006 -Az. 13 U 42/05-); ein wortwörtlich himmelweiter Unterschied!
  • als ungerecht empfundene Regelungen in der Teilungserklärung (die normalerweise gleichlautend mit der notariellen Gemeinschaftsordnung ist): In einer Teilungserklärung wird beispielsweise einem Bewohner der Garten unter Ausschluss der anderen Bewohner zur ausschließlichen Nutzung zugesprochen ohne für Ausgleich für alle anderen Bewohner zu sorgen.

Welche Möglichkeiten haben Sie im Streitfall?

Bei Streitigkeiten über Teilungserklärungen geht es im Grundsatz immer um die Beantwortung der Fragen: "Wer darf es nutzen?" und "Wer muss dafür zahlen?". Solche Auseinandersetzungen dauern lange und werden oftmals verbissen geführt. Lassen Sie in einem Beratungsgespräch mit einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Bitburg deshalb möglichst frühzeitig exakt prüfen, welche Chancen Sie in Ihrem Fall haben und wie Sie vorgehen sollten.
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