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Rechtsanwalt Andreas Kaiser
Anwaltssozietät und Notariat Betzendahl & Kaiser
Rechtsanwalt
Carl-Severing-Straße 97 a, 33649 Bielefeld

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Wohnungseigentumsrecht - Relevantes für Eigentumsbesitzer

Frauen sitzen vor Eigentumsdokumenten Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Lösung war, Wohnraum mit finanzieller Hilfe der Bevölkerung zu schaffen und als Gegenwert Wohneigentum zu bieten. 1951 wurde deshalb das Gesetz für Wohnungseigentumsrecht geschaffen. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Wichtiges über die Teilungserklärung

Wohnungseigentümer freut sich Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Auch wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, gewährt die notariell beglaubigte Teilungserklärung Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen betrachten Planungsunterlagen Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohrleitungen sind kein Sondereigentum. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Abweichungen und Änderungen müssen in der Teilungserklärung aufgeführt werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Haftung und Kosten bei Schäden

Siphon nach einer Reparatur Eine mangelhafte Bauaufsicht kann schon beim Bau des Hauses Mängel entstehen lassen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Je komplizierter der Fall, desto länger dauert die Klärung. Hier muss dann auch auf Verjährungsfristen geachtet werden. Auch wenn der Eigentümer dann sein neues Eigenheim bezogen hat können Schäden auftreten. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Ein Hagel- oder Sturmschaden ist bei der abgeschlossenen Hausversicherung zu melden. Schwieriger wird es, wenn der Schaden am Dach der Eigentümergemeinschaft bekannt war, aber nichts unternommen wurde? Dann ist nicht mehr die Versicherung zahlungspflichtig, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst. Andernfalls bleibt der Eigentümer auf seinen Reparaturkosten sitzen, es sei denn er kann die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, dass sein entstandener Schaden gemeinsam mit dem Dach behoben wird.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Das Wohnungseigentumsrecht legt genau fest, welche Verpflichtungen und Rechte die einzelnen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft untereinander haben. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Ein erfahrener Anwalt in Wohnungseigentumsrecht kann viele Situationen wieder befrieden.

Hausordnung gemäß WEG

Eigentümerin macht eine Stimmabgabe Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Eigentumswohnung als Touristenwohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen

Vertragsunterzeichnung Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Die Miteigentümer wollen durch eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung den Wert der Immobilie schützen. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Bei den Nachbarn ist diese Art der Vermietung nicht sehr beliebt. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Der BGH begründet seine Entscheidung damit, das Recht (lt. § 13 Abs. 1 WEG) eines Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, würde sonst zu stark eingeschränkt.  Bereits einen Monat zuvor hatte es ein Urteil des BGH gegeben in dem explizit darauf hingewiesen wurde, dass Miteigentümer lt. WEG §15 Abs 3 einen Unterlassungsanspruch haben, wenn Verstöße gegen die Hausordnung oder unzumutbare Lärmbelästigung stattfinden. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.