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Rechtsanwalt Hans-Joachim Hönig
Rechtsanwalt
Chemnitzer Straße 96, 01187 Dresden

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Hans-Joachim Hönig, Ihr Rechtsanwalt für Arbeits- und Miet-Recht in Dresden. In arbeitsrechtlichen Auseinandersetzungen geht es nicht nur darum, die Rechte einer einzelnen Person durchzusetzen. Es geht vielmehr darum, eine Lösung zu finden, die für den Beteiligten berufliche Perspektiven und Chancen offen lässt. Mit meiner Erfahrung und meiner fachlichen Expertise kann ich Ihnen hierbei helfen. Ich unterstütze Sie auch gerne in allen rechtlichen Fragen des Mietrechts. Mein Werdegang und meine Kompetenzen. Vor meiner Zulassung zur Rechtsanwaltschaft im Jahr 1989 absolvierte ich mein Studium an der Freien Universität Berlin. Anschließend war ich mehrere Jahre in einer international agierenden Großkanzlei in Dresden tätig. Die Kompetenzen die ich mir in dieser Zeit aneignen konnte, nutzte ich später um mich als Rechtsanwalt selbstständig zu machen. Seit 2002 betreue ich in freier Zusammenarbeit mit zahlreichen anderen Anwälten kleine und mittelständische Unternehmen sowie Privatpersonen in und um Dresden. Die Schwerpunkte meiner Tätigkeit liegen dabei neben dem Arbeitsrecht ...mehr

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

Familie freut sich über Wohnungseigetum Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man seitdem das Sondereigentum an dieser Wohnung. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Außerdem erhält man auch einen bestimmten Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung – das „kleine Gesetz“ einer Wohnanlage

zwei Eigentümer beraten sich Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Wie auch das Grundstücksgrundbuch, findet man das Teileigentumsgrundbuch oder auch Wohnungsgrundbuch meist im Amtsgericht angesiedelten Grundbuchamt. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen betrachten Planungsunterlagen Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Wer haftet bei Schäden

Siphon nach einer Reparatur Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Hat der eingesetzte Verwalter es verabsäumt das Dach wieder instand setzen zu lassen und es bis dahin prophylaktisch abzudichten, so liegt die Verantwortung nicht mehr bei der Versicherung, sondern beim Verwalter. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Für und wider einer Eigentumsgemeinschaft

eine Baustelle einer Eigentumswohnung Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. Meist geht es um Geld, oft aber auch um Rechte ("Dürfen Miteigentümer im gemeinschaftlich genutzten Waschkeller rauchen?"), oder die Hausgemeinschaft verweigert einem Eigentümer die Tierhaltung. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Wenn man z.B. mit einer Beschlussfassung auf einer Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht mit fachkundiger Unterstützung weiterhelfen.

Hausordnung gemäß WEG

Hausverwaltung erklärt Tagesordnungspunkte Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Allerdings sind den Regelungen auch Grenzen gesetzt, so wäre ein generelles Besuchsverbot nach 22.00 Uhr nicht zulässig.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ entschied das BGH am 12.04.2019, dass eine Wohnung mit dem Passus in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken“ auch eine Kurzzeitvermietung nicht ausschließt. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.