Einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Gelsenkirchen Nord finden

Rechtsanwalt Bernhard Lohaus
Hochstraße 20-22, 45894 Gelsenkirchen-Buer

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Bernhard Lohaus, Ihr Rechtsanwalt für Arbeitsrecht, Baurecht, Mietrecht und Vekehrsrecht in Gelsenkirchen-Buer. Wenn Sie einen erfahrenen Rechtsbeistand in Gelsenkirchen benötigen, bin ich Ihr Ansprechpartner. Die Schwerpunkte meiner Tätigkeit liegen vor allem auf dem Miet-, Bau, Verkehrs- und Verkehrsunfallrecht. Kontaktieren Sie mich gerne telefonisch oder über das Kontaktformular auf meinem Profil und ich werde Sie umfassend und kompetent beraten. Worin liegen meine Kompetenzen als Rechtsanwalt. Seit Gründung meiner Kanzlei im Jahre 2001 habe ich zahlreiche Klienten erfolgreich in allen Rechtsgebieten beraten. Neben meiner Tätigkeit als Rechtsanwalt bin ich zudem Vorsitzender des Kreisverbandes des Bundes der Wohnungs- und Grundeigentümer BEG. Meine Kanzlei fungiert dabei als örtliche Beratungsstelle für alle Fragen rund um das Wohnungs-, Haus- und Grundeigentum. Generell liegen meine Beratungsschwerpunkte im Arbeitsrecht, Baurecht, Mietrecht Vekehrsrecht und Wohnungseigentumsrecht. Wie arbeite ich als Rechtsanwalt?. Nachdem Sie einen Termin mit mir vereinbart haben, können Sie mir bei einem ersten Gespräch ihr Anliegen ausführlich erläutern. ...mehr

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Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

zwei Frauen planen Eigentum Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Der Eigentümer hat freie Hand bei der Gestaltung seines Sondereigentums, wenn er die Rechte Dritter (in diesem Fall hauptsächlich andere Miteigentümer) und das Gesetz nicht missachtet. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Mann und Frau ärgern sich am Computer Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wem welches Wohnraumeigentum gehört. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Da eine Teilungserklärung notariell beglaubigt werden muss, bietet sie dem Käufer Rechtssicherheit.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Das gleiche gilt für Balkone, denn auch wenn der Innenraum Sondereigentum ist, die Außenwand und Decke gehören zum Gemeinschaftseigentum. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Deshalb ist eine Badsanierung zwar ersteinmal die alleinige Entscheidung des Sondereigentümers, sind jedoch durch den Umbau neue Rohre oder ein Umbau der Rohre nötig, so muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Haftung und Kosten bei Schäden

Siphon nach einer Reparatur Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Wird das Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so hat auch hier der Sondereigentümer dafür aufzukommen. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Wenn z.B. durch ein beschädigtes Dach Wasser in die darunter liegende Eigentumswohnung eindringt und dort Schaden verursacht. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

Wohnungen under construction Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. In der Teilungserklärung sind die jeweiligen Stimmanteile der Eigentümer festgelegt. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Dies kann auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Wenn man z.B. mit einer Beschlussfassung auf einer Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht mit fachkundiger Unterstützung weiterhelfen.

Was steht in einer Hausordnung?

Eigentümerversammlung Neben dem Paragraphen über die Pflicht zur Eigentümerversammlung gibt es auch eine Regelung für die Hausordnung unter dem § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. Eine Hausordnung legt unter anderem, die regelmäßige Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses, Ruhezeiten wie Mittags- und Nachtruhe oder zu welchen Zeiten und wie lange musiziert werden darf, fest. Alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen sind jedoch nicht zulässig, da auch eine Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bzw. dem BGB unterliegen.

Vermietung an Touristen oder gewerbliche Nutzung möglich?

Vermietung Haus an Touristen Die Teilungserklärung schafft auch hier für Klarheit. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Zum Ärger der Miteigentümer, die unter den häufig wechselnden Mitbewohner leiden. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Das erste Urteil vom 12.04.2019 besagt, dass die Formulierung in der Teilungserklärung „ zu Wohnzwecken“ als Nutzung eben auch kurzeitige Nutzung einschließe. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.