Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Hamburg Eimsbüttel

Rechtsanwalt Heiko Pätzmann
VOGT & REINERS Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft · Immobilienwirt (Diplom VWA)
Schloßstraße 92, 22041 Hamburg

040-68 86 02 71

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Heiko Pätzmann, Ihr Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Hamburg. Wenn es um Fragen zum Mietrecht, zum Gewerbemietrecht, um Fragen zum Grundstücksrecht oder um das Wohnungseigentumsrecht geht, bin ich gern Ihr juristischer Ansprechpartner! Nehmen Sie einfach unverbindlich Kontakt zu mir auf und wir besprechen alle Ihre Fragen. Meine Kompetenzen. Ich wurde 1968 geboren, bin verheiratet und Familienvater. Ich habe langjährige Erfahrung in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb, und ich bin Fachwirt für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, sowie Immobilienwirt (Diplom VWA). Ich absolvierte beide juristische Staatsexamina in Hamburg und war im Anschluss zwei Jahre im Forderungsmanagement der Immobilientochter einer großen Berliner Bank angestellt. Ich habe mich während meiner gesamten beruflichen Laufbahn auf alle Bereiche des Immobilienrechts spezialisiert und erwarb 2007 den Titel „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“. Was Sie über meine Arbeitsweise wissen sollten. Die bestmögliche Beratung kann ich Ihnen bieten, wenn wir uns persönlich über Ihren Fall unterhalten. So kann ich ...mehr

Zu meinem Profil

Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

Familie freut sich über Wohnungseigetum In der Nachkriegszeit herrschte massive Wohnungsnot. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. Daraus entstand 1951 das Gesetz des Wohnungseigentumsrechts, kurz WEG. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man seitdem das Sondereigentum an dieser Wohnung. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Die Teilungserklärung

Mann und Frau ärgern sich am Computer In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Folgende Dinge gehören zum Sondereigentum: die Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Innentüren, sanitäre Installationen, Fußbodenbeläge sowie Decken- und Wandverkleidungen. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Sonderwünsche können jedoch, wenn es sich um sondereingentumsfähige Dinge handelt, über die Teilungserklärung berücksichtigt werden. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum, mit denen alle gleichermaßen einverstanden sind, sind nicht immer leicht zu finden. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Wer haftet bei Schäden

defekter Siphon Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Prinzipiell ist jeder vom Architekten bis zum letzten Gewerk für seine Leistung haftbar. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Auch nach dem Einzug können immer wieder mal Schäden auftreten. Das Gesetz hat hier folgendes geregelt: Schaden des Sondereigentums ist gemäß § 14 WEG vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Was aber wenn Gemeinschaftseigentum umgekehrt einen Schaden am Sondereigentum verursacht? Wenn z.B. durch ein beschädigtes Dach Wasser in die darunter liegende Eigentumswohnung eindringt und dort Schaden verursacht. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Andernfalls bleibt der Eigentümer auf seinen Reparaturkosten sitzen, es sei denn er kann die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, dass sein entstandener Schaden gemeinsam mit dem Dach behoben wird.

Die Eigentümergemeinschaft

Rohbau eines Holzhauses Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Eine Hausordnung muss sein

Abstimmung über die Hausordnung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Der Eigentümergemeinschaft sind bei ihren Regelungen in der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt, so dürfen sie zum Beispiel nicht den Gesetzen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) widersprechen.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vermietungsunterlagen Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Bei den Nachbarn ist diese Art der Vermietung nicht sehr beliebt. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Das erste Urteil vom 12.04.2019 besagt, dass die Formulierung in der Teilungserklärung „ zu Wohnzwecken“ als Nutzung eben auch kurzeitige Nutzung einschließe. Zudem, so begründete der BGH sein Urteil, würde anderenfalls das WEG Recht eingeschränkt, das in § 13 Abs. 1 dem Eigentümer zugesteht mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können sofern er damit Gesetz und die Rechte Dritter achtet. Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.