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Rechtsanwalt Michael Drobinoha
Rechtsanwälte Schwaninger & Schmale
Rechtsanwalt
Kriegsstraße 45, 76133 Karlsruhe

0721 - 93 13 40

Kontaktformular

Michael Drobinoha, Ihr Rechtsanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sowie für Verkehrsrecht, Verkehrszivilrecht und Verkehrsstrafrecht in Karlsruhe. Sie sind Mieter oder Vermieter und benötigen rechtliche Unterstützung? Dann bin ich Ihr Ansprechpartner. Schildern Sie mir Ihr Anliegen gerne über das Kontaktformular auf meinem Profil - ich werde mich zeitnah mit einem Terminvorschlag für ein Beratungsgespräch bei Ihnen melden! Zusammen mit Rechtsanwalt Timo Seßler stehe ich Ihnen zudem auch bei allen verkehrsrechtlichen Problemen gerne zur Seite. Was Sie über meine Ausbildung wissen sollten. Nachdem ich mich für die juristische Laufbahn entschieden hatte, zog es mich in die Universitätsstadt Heidelberg, wo ich das Studium der Rechtswissenschaften absolvierte. Direkt im Anschluss an meine Zulassung als Rechtsanwalt, die ich im Mai 2018 erhielt, nahm ich meine Tätigkeit bei der Kanzlei Schwaninger & Schmale auf. Seither kann ich mich voll und ganz auf meine Tätigkeitsschwerpunkte konzentrieren, die sich neben dem allgemeinen Zivilrecht vor allem auf Verkehrsrecht sowie ...mehr

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentum Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung – das „kleine Gesetz“ einer Wohnanlage

älterer Herr lacht Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wem welches Wohnraumeigentum gehört. Das Teileigentumsgrundbuch, wie das Wohnungsgrundbuch auch genannt wird, findet sich im Grundbuchamt, welches sich gewöhnlich im zuständigen Amtsgericht befindet. Wie groß der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum ist steht in der Teilungserklärung. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Auch wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, gewährt die notariell beglaubigte Teilungserklärung Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

Diskussion über Grundriss einer Wohnung Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Das gleiche gilt für Balkone, denn auch wenn der Innenraum Sondereigentum ist, die Außenwand und Decke gehören zum Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer haftet bei Schäden

Wasser läuft aus einer schadhaften Leitung Eine mangelhafte Bauaufsicht kann schon beim Bau des Hauses Mängel entstehen lassen. Prinzipiell ist jeder vom Architekten bis zum letzten Gewerk für seine Leistung haftbar. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Entstehende Schäden am Sondereigentum sind laut § 14 WEG von jedem Eigentümer selbst zu tragen. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Das kaputte Dach, das am Sondereigentum durch eindringendes Wasser einen Schaden entstehen lässt, zum Beispiel. Ist das Dach kaputt, wegen eines Sturm- oder Hagelschadens, so ist es meist klar, dass die Gebäudeversicherung die Kosten für die Renovierung übernimmt. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Rohbau eines Holzhauses Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Dies kann auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Was steht in einer Hausordnung?

Hausverwaltung erklärt Tagesordnungspunkte Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Der Eigentümergemeinschaft sind bei ihren Regelungen in der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt, so dürfen sie zum Beispiel nicht den Gesetzen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) widersprechen.

Ist Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb, oder eine gewerbliche Nutzung gestattet?

Vermietungsunterlagen Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Die Miteigentümer können einem Gewerbe jedoch nur widersprechen, wenn absehbar ist, dass damit der Wert der Immobilie sinkt oder die Störungen für die anderen Parteien etwa durch Lärm oder Publikumsverkehr zu groß wären. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Der Vermieter profitiert, weniger beliebt ist sie jedoch bei den Nachbarn. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ Den Miteigentümern bleibt nach WEG § 15 Abs. 3 die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch anzumelden, allerding nur wenn konkrete Verstöße wie Lärmbelästigung nachzuweisen sind. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!