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Rechtsanwalt Bernhard Henrich
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Bernhard Henrich - Ihr Fachanwalt für Familienrecht in Frankfurt. Streitigkeiten innerhalb der Familie äußern sich oft sehr emotional. Hierbei ist es wichtig einen erfahrenen Rechtsbeistand zu haben, der nicht nur fachlich kompetent ist, sondern auch auf persönlicher Ebene schlichtend wirken kann. Wenn Sie sich in so einer Situation befinden, bin ich gerne für Sie da. Rufen Sie jederzeit an und vereinbaren einen Termin. Ich berate Sie zudem kompetent in allen Fragen rund um das WEG-Recht. Worin liegen meine Kompetenzen als Rechtsanwalt. Seit meiner Zulassung durch das Amts- und Landgericht Frankfurt am Main im Jahre 2005 bin ich als selbstständiger Rechtsanwalt tätig. In dieser Zeit habe ich zahlreiche Mandanten im Familien-, Arbeits-, Steuer-, Miet- und WEG-Recht beraten. Unter anderem habe ich Beratungsleistungen für das Umweltamt Darmstadt und die Staatsanwaltschaft Frankfurt erbracht. Um mir weitere Kompetenzen auf dem Gebiet des Familienrechts anzueignen, habe ich den Lehrgang zum Fachanwalt absolviert. Nebenbei gebe ich ...mehr

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Wohnungseigentumsrecht was ist das?

Familie ist frisch in eigene Wohnung eingezogen Die Nachkriegszeit war geprägt von Wohnungsnot. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man seitdem das Sondereigentum an dieser Wohnung. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Die Teilungserklärung – das „kleine Gesetz“ einer Wohnanlage

Ehepaar studiert eine Teilungserklärung Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wem welches Wohnraumeigentum gehört. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Die Kostenaufteilung des Miteigentums an gemeinschaftlich genutzten Bereichen kann durch die Teilungserklärung berechnet werden. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum einer Eigentumswohnung

Diskussion über Grundriss einer Wohnung Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Wer haftet wann für welche Schäden?

defekter Siphon Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Das Gesetz hat hier folgendes geregelt: In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Ein beschädigtes Dach zum Beispiel, welches im Sondereigentum darunter einen Wasserschaden verursacht. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Andernfalls bleibt der Eigentümer auf seinen Reparaturkosten sitzen, es sei denn er kann die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, dass sein entstandener Schaden gemeinsam mit dem Dach behoben wird.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

eine Baustelle einer Eigentumswohnung Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. In der Teilungserklärung sind die jeweiligen Stimmanteile der Eigentümer festgelegt. Oft kommt es auf Eigentümerversammlungen zu heftigen Disputen, da die Meinung der Eigentümer zu weit auseinandergehen. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Dies kann auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Eine Hausordnung muss sein

Abstimmung über die Hausordnung Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Unterzeichnung Nutzungsvertrag Haus Bevor man sich im Sondereigentum ein Gewerbe aufbaut, ist ein Blick in die Teilungserklärung notwendig. Meist wird darauf verwiesen, dass gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern genehmigt werden muss. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. Bereits einen Monat zuvor hatte es ein Urteil des BGH gegeben in dem explizit darauf hingewiesen wurde, dass Miteigentümer lt. WEG §15 Abs 3 einen Unterlassungsanspruch haben, wenn Verstöße gegen die Hausordnung oder unzumutbare Lärmbelästigung stattfinden. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!