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BGH: Bauträgervertrag unwirksam bei langer Bindungsfrist

Der BGH hat mit einer unlängst ergangenen Entscheidung vom 26.02.2016 – V ZR 208/14 – seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Bauträgerverträgen bzw. überhaupt zu notariell zu beurkundenden Immobilienkaufverträgen konsequent fortgesetzt.

Vor allem bei dem Vertrieb sog. Schrottimmobilien hat sich in den vergangenen Jahren ein Procedere eingebürgert, bei dem Käufer und Verkäufer nicht gemeinsam beim Notar zur Beurkundung erscheinen. Vielmehr sucht der Kaufinteressent zunächst den Notar auf und gibt sein Angebot zum Abschluss des Kaufvertrages ab. Zu einem späteren Zeitpunkt, oftmals Wochen später, erscheint ein Vertreter des Verkäufers und nimmt dieses Angebot an. Nicht in jedem Fall kommt damit ein wirksamer Kaufvertrag zustande. Dies stellt gerade für Opfer von sog. Schrottimmobilien eine Möglichkeit dar, die Rückabwicklung des Kaufvertrages zu verlangen, sofern eine sittenwidrige Überteuerung streitig sein sollte.
In der Vergangenheit hat der BGH bereits festgestellt, dass im Falle einer getrennten notariellen Beurkundung von Angebot und Annahme der Käufer sich nicht mehr als einen Monat an sein Angebot binden kann. Darüber hinaus gehende Bindungsfristen sind, soweit sie Allgemeine Geschäftsbedingungen darstellen, eine zu starke Benachteiligung des Käufers. In diesem Fall kommt ein Kaufvertrag nicht wirksam zustande, wenn der Verkäufer nach Ablauf der Monatsfrist das Angebot des Käufers annimmt. Der Käufer kann daher gegen Rückübertragung des Eigentums an der Immobilie die Rückzahlung des Kaufpreises verlangen. Dies ist nur dann nicht der Fall, wenn der Verkäufer ein schutzwürdiges Interesse an der langen Bindungsfrist hat.
Der BGH hat nun in Erweiterung seiner bisherigen Rechtsprechung ergänzend festgestellt, dass eine Klausel unwirksam ist, wonach der Verkäufer ein Angebot des Kaufinteressenten erst annehmen könne, wenn Letzterer dem Verkäufer das Bestehen einer Darlehensfinanzierung zum Erwerb der Immobilie bestätigt hat. Auch damit kann eine überlange Bindungsfrist nicht gerechtfertigt werden, so der BGH in seiner Entscheidung. Auch wenn man eine solche Regelung als einseitiges Lösungsrecht des Kaufinteressenten ansehen würde, so würde dies an der fehlenden Wirksamkeit des Kaufvertrages infolge Erlöschens des Kaufangebots aufgrund überlanger Bindung nichts ändern. Schließlich vertritt der BGH die Auffassung, dass auch eine Regelung unwirksam sei, wonach der Kaufinteressent auch nach Ablauf des üblichen Zeitraums zur Angebotsannahme quasi an sein durch seine Mitteilung über die Sicherung der Finanzierung aufschiebend bedingtes Angebot gebunden ist, da sein Angebot noch, wenn auch widerruflich, fortbesteht, da auch dies zu einem unangemessen langen Schwebezustand führe.
Diese Bewertung ist jedoch nur dann ohne weiteres möglich, wenn es sich um einen Verbrauchervertrag handelt. Dies ist nicht der Fall, wenn der Käufer zur Umsatzsteuer optiert hat.
Für Verbraucher, die v.a. Opfer von Schrottimmobilien geworden sind, stellt diese Entscheidung jedoch einen weiteren Ansatzpunkt für die Loslösung von unliebsamen Immobilien dar, so die Einschätzung von Rechtsanwalt Siegfried Reulein, Nürnberg, der als Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht, regelmäßig Opfer betrügerischer Verkäufe von sog. Schrottimmobilien berät und vertritt. Schrottimmobilienopfer sollten sich daher von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts über ihre Rechte und Ansprüche aufklären lassen.

Rechtsanwalt Siegfried Reulein
Gutenstetter Str. 2, 90449 Nürnberg
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