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Immobilienrecht , 14.05.2008

Der Energieausweis für Gebäude ist demnächst Pflicht- Was Eigentümer, Käufer und Mieter von Immobilien wissen sollten

Beim Kauf eines Kühlschranks oder einer Waschmaschine spielt der Energieverbrauch heute oft eine entscheidende Rolle. Die Hersteller von Elektrogeräten sind verpflichtet, auf dem Gerät ein Etikett (Energielabel) anzubringen, aus dem der Verbraucher anhand der Energieklasse und einer Farbskala die Energieeffizienz ablesen kann. Vergleichbare Informationen für Gebäude waren bislang häufig nicht verfügbar ...

Beim Kauf eines Kühlschranks oder einer Waschmaschine spielt der Energieverbrauch heute oft eine entscheidende Rolle. Die Hersteller von Elektrogeräten sind verpflichtet, auf dem Gerät ein Etikett (Energielabel) anzubringen, aus dem der Verbraucher anhand der Energieklasse und einer Farbskala die Energieeffizienz ablesen kann. Vergleichbare Informationen für Gebäude waren bislang häufig nicht verfügbar, obwohl der Energiebedarf für Heizung und Warmwasser angesichts stetig steigender Energiepreise und eines gewachsenen Umweltbewusstseins für potenzielle Käufer oder Mieter einer Immobilie ein wichtiges Entscheidungskriterium ist.

Durch die Energieeinsparverordnung 2007 wird sich das künftig ändern: Immobilieneigentümer, die ihr Gebäude verkaufen oder vermieten wollen, werden vom 1. Juli 2008 an stufenweise verpflichtet, allen Interessenten einen sogenannten „Energieausweis“ zugänglich zu machen. Ähnlich wie ein Energielabel gibt der Energieausweis auf einer Farbskala Auskunft über die Energieeffizienz der Immobilie, auch im Vergleich zu anderen Gebäuden. Er enthält außerdem Basisinformationen über die Dämmung und die Heizungsanlage sowie Empfehlungen zu Modernisierungsmaßnahmen, mit denen der Energieverbrauch gesenkt werden kann. Die Kosten des Ausweises belaufen sich nach ersten Erfahrungen auf 100 bis 500 Euro für Wohnungen und Einfamilienhäuser und um 800 Euro für Mehrfamilienhäuser.

Für Wohngebäude, die bis Ende 1965 fertiggestellt wurden, ist der Ausweis ab dem 1. Juli 2008 erforderlich, für später errichtete Wohngebäude ab dem 1. Januar 2009 und für Nichtwohngebäude ab dem 1. Juli 2009. Für alle Neubauten (Wohngebäude und Nichtwohngebäude), die seit 2002 errichtet wurden, war bereits bisher ein Energieausweis vorgeschrieben.

Benötigt wird der Energieausweis immer dann, wenn der Eigentümer nach einem der oben genannten Zeitpunkte die Immobilie verkauft oder neu vermietet. Mietern, mit denen bereits vorher ein Mietvertrag abgeschlossen wurde, muss kein Energieausweis vorgelegt werden. Der Energieausweis darf nicht älter als 10 Jahre sein und ist dem potenziellen Käufer oder Mieter spätestens dann zugänglich zu machen, wenn dieser das ausdrücklich wünscht. Kommt der Verkäufer oder Vermieter dieser Pflicht nicht nach, so begeht er eine Ordnungswidrigkeit, wegen der ein Bußgeld verhängt werden kann.

Die Energieeinsparverordnung unterscheidet zwei Arten von Energieausweisen: Beim sogenannten „Bedarfsausweis“ wird der Energiebedarf des Gebäudes theoretisch berechnet, wobei die Bauweise, die Energiedämmung und die Heizungsart berücksichtigt werden. Der „Verbrauchsausweis“ gibt hingegen den tatsächlichen, um Witterungseinflüsse bereinigten, Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser auf der Basis der vergangenen drei Jahre an.

Für Neubauten darf der Energieausweis nur als Bedarfsausweis ausgestellt werden. Für Bestandsgebäude kann er hingegen grundsätzlich wahlweise auf der Grundlage des Energiebedarfs oder des Energieverbrauchs erstellt werden. Ab dem 1. Oktober 2008 braucht man allerdings für Wohngebäude, die weniger als fünf Wohnungen haben und für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde, zwingend einen Bedarfsausweis. Eine Ausnahme gilt nur, wenn das Wohngebäude bei der Baufertigstellung oder durch spätere Änderungen die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung 1977 erreicht hat. In diesem Fall ist auch ein Verbrauchsausweis zulässig.

Der rein informative Charakter des Energieausweises hat auch Bedeutung beim Abschluss eines Kaufvertrages: Die Vorlage des Ausweises ist weder Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vertrages noch übernimmt der Verkäufer damit schon eine Garantie für die Richtigkeit der angegebenen Verbrauchswerte oder sichert eine besondere Beschaffenheit des Gebäudes aus energetischer Sicht zu. Die Vertragsbeteiligten können zwar die Angaben des Energieausweises oder die zu Grunde gelegten Gebäudemerkmale zum Vertragsinhalt machen und eine Gewährleistung des Verkäufers für den Fall, dass diese nicht zutreffen, vereinbaren. Hierbei ist allerdings Vorsicht geboten, zumal der Verkäufer als Laie die Richtigkeit des Energieausweises nur eingeschränkt überprüfen kann. „Der beurkundende Notar weist Verkäufer und Käufer in diesem Zusammenhang auf etwaige Stolpersteine hin und berät sie unparteiisch über die Rechtslage und die bestehenden Gestaltungsmöglichkeiten“ so Udo Monreal, Notarassessor und Geschäftsführer der Notarkammer Koblenz.

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