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Mietrecht , 01.09.2009

Gewerbe eines Wohnraummieters kann verboten werden

BGH-Urteil vom 14.07.2009 zur gewerblichen Nutzung von privat genutzter Mietwohnung.

Arbeiten von einer Mietwohnung aus birgt Konfliktpotential.
Wer von zuhause aus arbeitet, genießt viele Vorteile. Gerade Berufseinsteiger und Existenzgründer können durch die Arbeit aus den eigenen vier Wänden heraus beispielsweise Mietkosten für ein Büro sparen.
Dies stellt in der Regel kein Problem dar, sofern es tatsächlich in den „eigenen“ vier Wänden geschieht. In einer gemieteten Wohnung jedoch kann das ganz anders aussehen. Wird von einer Wohnung, die ausschließlich zu Wohnzwecken vermietet wurde, ein Gewerbe betrieben, so fragen sich Vermieter und Nachbarn häufig, ob sie die dadurch auftretenden Störungen dulden müssen.

Vermietung zu „Wohnzwecken“
Einen solchen Fall hatte der Bundesgerichtshof in Karlsruhe kürzlich zu entscheiden (Urteil vom 14.07.2009, Az. VIII ZR 165/08).

Der Kläger – ein selbstständiger Immobilienmakler – hatte kein eigenes Büro, sondern arbeitete von seiner Mietwohnung in Frankfurt am Main aus, in der er mit seiner Familie auch tatsächlich wohnte. Der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter sah jedoch eine ausdrückliche Vermietung allein zu „Wohnzwecken“ vor. Eine anderweitige Nutzung der Räumlichkeiten war laut Mietvertrag nur nach Einwilligung des Vermieters erlaubt.
Da diese Einwilligung nicht erteilt wurde, der Mieter aber seine Tätigkeit fortsetzte, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos und erhob Räumungsklage.

Gewerbliche Nutzung einer Mietwohnung in Grenzen zulässig
Der BGH entschied, dass der Vermieter einer Wohnung geschäftliche Aktivitäten seines Mieters freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen hin in Erscheinung treten, mangels entsprechender Vereinbarung – auch ohne ausdrücklichen Vorbehalt – nicht in der Wohnung dulden muss.
So ist ein Vermieter beispielsweise zur Kündigung berechtigt, wenn sich der Wohnungscharakter der Mietsache durch das Gewerbe ändert, oder der gewerbetreibende Mieter Kunden empfängt .
Andererseits kann ein Vermieter im Einzelfall sogar verpflichtet sein, seine Einwilligung zu erteilen, sofern durch das Gewerbe keine unzumutbare Belästigung der Mitbewohner eintritt und die Störungen nicht über das übliche Maß der „Wohnnutzung“ hinausgehen.

Da in einer Hausgemeinschaft in der Regel alle Beteiligten an einem friedlichen Zusammenleben interessiert sind, sollte ein solcher Streit natürlich zunächst im Gespräch unter den Parteien geklärt werden. Verhärten sich die Fronten jedoch, so ist eine Rechtsberatung für die Beteiligten in vielen Fällen unumgänglich – nicht zuletzt um Kosten für aussichtslose Prozesse zu sparen.


Rechtsanwalt GKS Rechtsanwälte
Morianstr. 3, 42103 Wuppertal
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