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Immobilienrecht , 05.03.2015

Hauskauf: Mangel Feuchtigkeit!

Hauskauf: Mangel Feuchtigkeit! © mko - topopt

Das kennen viele Immobilienerwerber: Nach dem Kauf kommen nach kurze Zeit im Traumhaus versteckte Mängel zu Tage, beispielsweise Feuchtigkeit im Mauerwerk, auf. Was können Immobilienerwerber jetzt tun?

Baumangel: Unbedingt Kaufvertrag prüfen!


Zunächst sollte der Immobilienerwerber in seinen Immobilienkaufvertrag schauen: Wurde hinsichtlich des auftretenden Mangels ein Haftungsausschluss vereinbart?

Wenn nein, kann der Immobilienerwerber die üblichen Mängelgewährleistungsrechte wie etwa Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung des Kaufpreises oder Schadensersatz gegenüber dem Verkäufer geltend machen.

Wurde ein Haftungsausschluss hinsichtlich des aufgetretenen Mangels im Kaufvertrag vereinbart, sollte überprüft werden, ob der Haftungsausschluss tatsächlich wirksam ist. Hier ist die fachmännische Expertise vom Anwalt gefragt.

Doch selbst wenn ein wirksamer Haftungsausschluss vorliegt, sollte geprüft werden, ob der Verkäufer den Mangel gegenüber dem Käufer arglistig verschwiegen hat. In diesem Fall würde der Verkäufer trotz Haftungsausschluss hinsichtlich des Mangels haften. Arglist des Verkäufers muss allerdings vom Käufer nachgewiesen werden, was sich in der Praxis oft schwierig gestaltet.

Schadensersatz bei Alufolie gegen Feuchtigkeit!


Das Oberlandesgericht Oldenburg (Aktenzeichen 1 U 129/13) hat ein Hausverkäufer zur Zahlung von Schadensersatz und zur Rückabwicklung des Kaufvertrages verurteilt, dessen verkauftes Haus Feuchtigkeit im Boden- und Sockelaufbau aufwies. Der Käufer hatte nach Einzug in sein neues Haus insbesondere im Wohnzimmer feuchte Stellen entdeckt. Diese waren bei der Besichtigung des Gebäudes nicht zu erkennen gewesen. Ein gerichtlicher Sachverständiger stellte im Prozess fest, dass das Gebäude im Boden- und Sockelaufbau so feucht war, dass man es nicht bzw. nur eingeschränkt bewohnen könne.

Das OLG Oldenburg entschied den Fall wie folgt: Der Verkäufer könne sich nicht auf den Haftungsausschluss berufen, weil er arglistig gehandelt habe. Er habe von der Feuchtigkeit im Bereich des Wohnzimmers und eines weiteren Zimmers gewusst und hätte den Käufer darüber aufklären müssen. Der Sachverständige hatte festgestellt, dass nicht zuletzt an den Wänden dieser Zimmer hinter der Tapete Alufolie aufgebracht worden war. Durch diese Maßnahme sollte, so der Sachverständige, das Feuchtigkeitsbild beseitigt werden. Während die Mauer dahinter feucht blieb, zeigte die Tapete davor erst dann Feuchtigkeitserscheinungen, wenn die Folie nicht mehr dicht hielt.

Der Verkäufer hatte eingeräumt, lediglich im Bereich des Schornsteins und der Wirtschaftsküche Alufolie aufgebracht zu haben. Der Senat glaubte ihm hingegen nicht, dass er von der im Übrigen verwendeten Folie keine Kenntnis hatte. Der Verkäufer bewohnte das Haus bereits seit 1958. Er hatte ein Bild zur Akte gereicht, das eine Wand bei Renovierungsarbeiten zeigte. Die Wand war mit einer Zeitung beklebt. Dieses Zeitungsblatt ließ erkennen, dass es nach dem Jahr 2000 gedruckt worden war, voraussichtlich im Jahr 2004 oder 2009. Wenn der Verkäufer aber in dieser Zeit die Wände neu tapeziert hatte, so musste ihm nach Ansicht der Richter die Verwendung der Alufolie und die Feuchtigkeit an den Wänden aufgefallen sein. Zumal der Sachverständige zuvor erklärt hatte, dass Alufolien erst in den 1970er Jahren zur Bekämpfung des Feuchtigkeitsbildes verwendet worden waren und der Kläger nicht erklärt hatte, dass danach noch Umbauarbeiten ohne ihn stattgefunden hätten.

Überführter Verkäufer muss alle Kosten tragen!


Neben der Rückabwicklung des Kaufvertrages und damit der Rückzahlung des Kaufpreises muss der Verkäufer jetzt auch die Maklerkosten, die Grunderwerbsteuer und die Kosten für einen Privatsachverständigen dem Käufer erstatten.
Letzte Aktualisierung am 2017-09-06 10:52:13.0

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