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Mietrecht , 11.08.2009

Kein Mietzuschlag bei unwirksamer Schönheitsreparaturregelung - BGH setzt eindeutige Rechtsprechung fort

Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält, erklärte der Bundesgerichtshof in einer heute veröffentlichten Entscheidung.

Der Vermieter ist nicht berechtigt, einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete geltend zu machen, wenn der Mietvertrag eine unwirksame Klausel zur Übertragung der Schönheitsreparaturen enthält, erklärte der Bundesgerichtshof in einer heute veröffentlichten Entscheidung (BGH VIII ZR 118/07).

„Mit diesem Urteil setzt der Bundesgerichtshof seine klare und eindeutige Linie bei der Schönheitsreparatur-Rechtsprechung fort und bestätigt seine Entscheidung aus dem Vorjahr (BGH VIII ZR 181/07). Jetzt besteht endgültig Rechtssicherheit und Rechtsklarheit in dieser Frage“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, das BGH-Urteil. „Wer im Mietvertrag Klauseln vorgibt, trägt das Risiko, dass die Regelung unwirksam sein kann. Das gilt auch bei Schönheitsreparaturen. Ein Vermieter, der eine unwirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart, muss die Konsequenzen tragen. Er kann nicht mit einem Zuschlag zur Miete ‚belohnt’ oder ‚entschädigt’ werden.“

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall musste der Mieter keine Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen, weil die vom Vermieter formulierte Vertragsregelung unwirksam war. Als Ausgleich oder Ersatz forderte der Vermieter einen Zuschlag zu der bisher gezahlten Miete. Zu Unrecht, wie der Bundesgerichtshof klarstellte. Danach darf der Vermieter immer nur Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern. Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung ist es, dem Vermieter zu ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Danach bilden die Marktverhältnisse den Maßstab für die Berechtigung einer Mieterhöhung. Dagegen orientiert sich der vom Vermieter geltend gemachte Zuschlag an den Kosten für die Vornahme der Schönheitsreparaturen. Auf diese Weise wird aber ein Kostenelement ohne Rücksicht auf seine Durchsetzbarkeit am Markt zur Begründung einer Mieterhöhung herangezogen. Das ist unzulässig und passt nicht in das gesetzliche System der Vergleichsmiete.

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