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Mietrecht , 19.05.2014

Mietkaution: Verwertung und Rückzahlung

Um die Kaution für eine Mietwohnung gibt es immer wieder Streit zwischen Vermieter und Mieter. Sei es um den Zeitpunkt der Rückzahlung oder um die Verwertung.

Verwertung der Kaution


Ein Vermieter kann nicht im Mietvertrag mit dem Mieter vereinbaren, dass es dem Vermieter gestattet ist, die Kaution im laufenden Mietverhältnis zur Befriedigung streitiger Forderungen zu verwerten. Das hat der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 234/13) in einem Fall entschieden, in dem Vermieter und Mieter zum Mietvertrag folgende Zusatzvereinbarung getroffen hatten: "Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen…". Als der Mieter später eine Minderung der Miete geltend machte, ließ sich der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses das Kautionsguthaben auszahlen. Der Mieter verlangt, den Betrag wieder dem Kautionskonto gutzuschreiben und insolvenzfest anzulegen.

Urteil des Bundesgerichtshofs


Der Bundesgerichtshof stellte nun klar, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Kaution während des laufenden Mietverhältnisses wegen der vom Mieter bestrittenen Mietforderungen in Anspruch zu nehmen. Das Vorgehen des Vermieters widerspricht dem in § 551 Abs. 3 BGB* zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution. Gemäß § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB hat der Vermieter die ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Damit wollte der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter die Kaution nach Beendigung des Mietverhältnisses auch bei Insolvenz des Vermieters ungeschmälert zurückerhält, soweit dem Vermieter keine gesicherten Ansprüche zustehen. Diese Zielsetzung würde unterlaufen, wenn der Vermieter die Mietkaution bereits während des laufenden Mietverhältnisses auch wegen streitiger Forderungen in Anspruch nehmen könnte. Die hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag ist deshalb gemäß § 551 Abs. 4 BGB unwirksam.

Rückgabe der Mietkaution


Der Vermieter hat sechs Monate Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution an den Mieter zurückzuzahlen. Voraussetzung für die Rückzahlung ist: Das Mietverhältnis muss beendet sein. Die Mietzahlung muss weiterhin bis zum Ende des Mietverhältnisses erfolgen. Es ist dem Mieter nicht erlaubt, seine Mietzahlungen drei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses mit dem Hinweis auf die Verrechnung mit der Kaution einzustellen.

Sechs-Monatsfrist des Vermieters kann ggf. verlängert werden


Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter Zeit zu überprüfen, ob er Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend machen kann, oder muss. Vorsicht: In Einzelfällen kann die Frist auch länger als sechs Monate betragen, etwa wenn es um die Abrechnung der Betriebskosten geht. Hier kann der Vermieter von der Kaution einen Betrag einbehalten, der der zu erwartenden Nachzahlung der Betriebskosten entspricht. Ist der Betrag niedriger als die Kautionssumme, dann muss der Vermieter die Kaution schon vorher zum Teil an den Mieter zurückgeben.





Letzte Aktualisierung am 2016-07-18 10:30:38.0

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