Logo anwaltssuche.de
Mietrecht , 30.01.2012

Mietrecht: Mietminderung bei Flächenunterschreitung nicht immer möglich

Bei Mietern und Vermietern allgemein bekannt sein dürfte die Regelung, dass die Miete für eine Wohnung dann gemindert werden kann, wenn die Wohnung um mehr als 10 % kleiner ist als im Vertrag angegeben. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt jetzt allerdings ein "Schlupfloch" für Vermieter, um einem etwaigen Haftungsrisiko aus dem Wege zu gehen: Durch eine Klausel im Mietvertrag kann bestimmt werden, dass die Wohnung nicht nach einer bestimmten Größe, sondern nach der Bezeichnung der Räume vermietet wird (Az.: BGH VIII ZR 306/09).

Mietminderung und Rückzahlung überzahlter Miete
Im Fall des BGH wurde eine Potsdamer Mieterin von ihrem Vermieter auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskosten verklagt. Im Verfahren führte die Mieterin an, dass die angemietete Wohnung nur 41,63 m² anstelle von im Mietvertrag angegebenen 54,78 m² groß sei. Die erhebliche Abweichung berechtige sie, die Miete zu mindern. Ein Sachverständiger ermittelte die tatsächliche Größe auf 42,98 m². Dementsprechend war die Mieterin der Auffassung, dass sie einen Minderungsbetrag geltend machen und diesen mit den Nachforderungen des Vermieters verrechnen könne.
Der Vermieter jedoch zog den Mietvertrag heran und argumentierte, dass in diesem keine Vermietung nach Größe der Wohnung, sondern nur nach bestimmten Räumen Vertragsbestandteil geworden sei.

§ 1 des Mietvertrages lautete:
"Vermietet werden .... folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."

Die Karlsruher Richter schlossen sich der Argumentation des Vermieters an. Sofern die Parteien im Mietvertrag den Mietgegenstand ausdrücklich durch Angabe der vermieteten Räume und nicht nach der in Quadratmetern angegebenen Größe der Wohnung bestimmen, sei die Größe kein Kriterium für etwaige Mietminderungen. Eine mangelbegründende Abweichung der Mietfläche liegt deshalb nicht vor. Die Mieterin ist nicht berechtigt, sich auf eine Minderung der Miete zu berufen und kann daher auch nichts verrechnen.

Regelmäßiger Vertragscheck erspart unangenehme Überraschungen
Der geschilderte Fall zeigt deutlich, dass es sich für Vermieter lohnt, ihre Verträge regelmäßig der aktuellen Gesetzes- und Rechtslage anzupassen. Durch den Einbau der beschriebenen Klausel konnte der Vermieter vermeiden, dass ein Großteil seiner Nachforderungen wegen der Aufrechnung der Mieterin als unberechtigt zurückgewiesen wurde. Wer die aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht nicht ständig verfolgt, erhöht das eigene finanzielle Risiko.


Rechtsanwalt GKS Rechtsanwälte
Morianstr. 3, 42103 Wuppertal
Lesen Sie hier weitere Fachartikel im Themenbereich Mieten & Vermieten
Hier finden Sie bundesweit Rechtsanwälte für Mietrecht

War dieser Expertentipp für Sie hilfreich?
Eigene Bewertung abgeben: stern_grau stern_grau stern_grau stern_grau stern_grau

2.0 / 5 (1 Bewertungen)
Diese Beiträge könnten Sie interessieren:
Kategorie: Anwalt Mietrecht 23.06.2016
Nach dem im Juni 2015 eingeführten Bestellerprinzip zahlt jetzt derjenige die Vermittlungsgebühr des Maklers, der den Makler mit der Vermittlung beauftragt hat. Das ist in den meisten Fällen der Vermieter.
Kategorie: Anwalt Mietrecht 27.04.2016
Eine Räumungsklage ist zeitaufwändig, teuer und unsicher. Trotzdem sollten und müssen Sie als Vermieter diese Möglichkeit ausschöpfen. Denn wenn ein Mieter die Mieträume trotz Kündigung nicht verlässt, haben Sie keine Alternative.
Kategorie: Anwalt Mietrecht 11.04.2016
Bei der Kündigung eines Mietvertrags kommt es darauf an, welche Vertragsart zwischen den Parteien geschlossen wurde. Entscheidend ist etwa die vereinbarte bzw. vertraglich festgelegte Mietdauer oder ob es sich um Wohnräume oder Gewerberäume handelt.
Kategorie: Anwalt Mietrecht 22.01.2016
Mängel und deren Beseitigung im Sinne des Mietrechts können Vermieter wie auch Mieter betreffen. Mieter einer Wohnung haben diese bei ihrem Auszug mängelfrei zu hinterlassen. Aber auch jeder Vermieter "schuldet" seinem Mieter eine mangelfreie Wohnung.
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (302 mal gelesen)

Immer wieder gibt es Unklarheiten im Zusammenhang mit der Pflicht des Mieters, eine Kaution zu leisten. Nachfolgend deshalb die wichtigsten Informationen in diesem Zusammenhang im Überblick.

3.1 / 5 (13 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (295 mal gelesen)

Mieter sollten bei Auseinandersetzungen mit Ihrem Vermieter nicht die Grenzen des guten Geschmacks überschreiten. Beleidigung wie „Sie sind ein Schwein“ oder „promovierter Arsch“ können schnell zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses führen.

3.8 / 5 (13 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (207 mal gelesen)

Einmietbetrüger - so genannte Mietnomaden - hinterlassen hohe Mietschulden und oftmals eine verwüstete Wohnung. Für private Kleinvermieter kann dies schnell zur Existenzbedrohung werden.

3.6 / 5 (15 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (272 mal gelesen)

Wenn Mieter für den Vermieter oder dessen Familienangehörigen aus ihrer Mietwohnung ausziehen sollen, gibt es häufig Ärger. Lesen Sie hier Wissenswertes rund um die Eigenbedarfskündigung.

3.2 / 5 (11 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (138 mal gelesen)

Feuchtigkeit und Schimmelbildung haben in der kälteren Jahreszeit wieder in vielen Mietwohnungen Hochkonjunktur. Tritt das Problem auf, verweisen Vermieter gerne darauf, dass der Mieter nicht, falsch oder zu wenig lüftet. Wir zeigen Ihnen, wie Sie bei Schimmelbildung in ihrer Wohnung richtig vorgehen, und wann eine Minderung der Miete gerechtfertigt ist.

3.3 / 5 (6 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (563 mal gelesen)

Das dicke Ende kommt zum Schluss: Manche Mieter verlassen beim Auszug die Wohnung, ohne sich um Reparaturen oder Renovierungen zu kümmern. Mieter sind jedoch dazu verpflichtet, Schäden zu beseitigen, die sie selbst verursacht haben und die nicht auf einen vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung zurückzuführen sind – selbst dann, wenn sie nicht zu Schönheitsreparaturen verpflichtet sind.

3.8 / 5 (25 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Sozialrecht    (752 mal gelesen)

Das "Vierte Gesetz für moderne Dienstleistungen am Arbeitsmarkt" - auch Hartz IV genannt - ist seit dem 1. Januar 2005 in Kraft. Die Ziele dieses Gesetzes sind kurz mit den Worten "Fördern und Fordern" abgrenzbar. Mit Hilfe von Hartz IV wird eine Wiedereingliederung von Langzeitarbeitslosen in den Arbeitsmarkt angestrebt. Wir haben an dieser Stelle eine Reihe von Urteilen der Gerichte zusammengetragen.

4.4 / 5 (7 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (85 mal gelesen)

Beim Thema Untervermietung gibt es bei Mietern und Vermietern immer wieder große Rechtsunsicherheiten. Ist es beispielsweise erlaubt seine Wohnung unterzuvermieten, wenn die eigenen Vermögensverhältnisse so schlecht geworden sind, dass sich der Mieter die Wohnung nicht mehr alleine leisten kann?

3.0 / 5 (4 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (452 mal gelesen)

Baulärm, Heizungsprobleme oder ein defekter Badewannenabfluss: Mängel in und an der Wohnung, die eine Nutzung erheblich beeinträchtigen, berechtigen den Mieter zur Senkung der Miete. Doch hier ist Vorsicht geboten: Bevor der Mieter die Miete senken darf, muss der Mieter zunächst den Mangel melden, damit der Vermieter die Möglichkeit hat, diesen in einem angemessenen Zeitraum zu beheben.

3.8 / 5 (25 Bewertungen)
Kategorie: Anwalt Mietrecht    (393 mal gelesen)

57 Prozent der Deutschen wohnen zur Miete. Täglich werden bundesweit tausende Mietverträge neu abgeschlossen - viele von ihnen enthalten unwirksame Klauseln oder sind sogar insgesamt unwirksam. Gerade private Vermieter sind oft unsicher, welche Pflichten wie im Mietvertrag geregelt werden sollten und welche Klauseln grundsätzlich unwirksam sind.

3.3 / 5 (21 Bewertungen)


Alle Expertentipps zum Mieten & Vermieten
Suche in Fachbeiträgen