Mietrecht: Mietminderung bei Flächenunterschreitung nicht immer möglich

Bei Mietern und Vermietern allgemein bekannt sein dürfte die Regelung, dass die Miete für eine Wohnung dann gemindert werden kann, wenn die Wohnung um mehr als 10 % kleiner ist als im Vertrag angegeben. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs zeigt jetzt allerdings ein "Schlupfloch" für Vermieter, um einem etwaigen Haftungsrisiko aus dem Wege zu gehen: Durch eine Klausel im Mietvertrag kann bestimmt werden, dass die Wohnung nicht nach einer bestimmten Größe, sondern nach der Bezeichnung der Räume vermietet wird (Az.: BGH VIII ZR 306/09).

Mietminderung und Rückzahlung überzahlter Miete
Im Fall des BGH wurde eine Potsdamer Mieterin von ihrem Vermieter auf Zahlung rückständiger Miete und Betriebskosten verklagt. Im Verfahren führte die Mieterin an, dass die angemietete Wohnung nur 41,63 m² anstelle von im Mietvertrag angegebenen 54,78 m² groß sei. Die erhebliche Abweichung berechtige sie, die Miete zu mindern. Ein Sachverständiger ermittelte die tatsächliche Größe auf 42,98 m². Dementsprechend war die Mieterin der Auffassung, dass sie einen Minderungsbetrag geltend machen und diesen mit den Nachforderungen des Vermieters verrechnen könne.
Der Vermieter jedoch zog den Mietvertrag heran und argumentierte, dass in diesem keine Vermietung nach Größe der Wohnung, sondern nur nach bestimmten Räumen Vertragsbestandteil geworden sei.

§ 1 des Mietvertrages lautete:
"Vermietet werden .... folgende Räume: Die Wohnung im Dachgeschoss rechts bestehend aus 2 Zimmer, 1 Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe ca. 54,78 m² beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes. Der räumliche Umfang der gemieteten Sache ergibt sich vielmehr aus der Angabe der vermieteten Räume."


Vermieter bekam Recht
Die Karlsruher Richter schlossen sich der Argumentation des Vermieters an. Sofern die Parteien im Mietvertrag den Mietgegenstand ausdrücklich durch Angabe der vermieteten Räume und nicht nach der in Quadratmetern angegebenen Größe der Wohnung bestimmen, sei die Größe kein Kriterium für etwaige Mietminderungen. Eine mangelbegründende Abweichung der Mietfläche liegt deshalb nicht vor. Die Mieterin ist nicht berechtigt, sich auf eine Minderung der Miete zu berufen und kann daher auch nichts verrechnen.

Regelmäßiger Vertragscheck erspart unangenehme Überraschungen
Der geschilderte Fall zeigt deutlich, dass es sich für Vermieter lohnt, ihre Verträge regelmäßig der aktuellen Gesetzes- und Rechtslage anzupassen. Durch den Einbau der beschriebenen Klausel konnte der Vermieter vermeiden, dass ein Großteil seiner Nachforderungen wegen der Aufrechnung der Mieterin als unberechtigt zurückgewiesen wurde. Wer die aktuelle Rechtsprechung zum Mietrecht nicht ständig verfolgt, erhöht das eigene finanzielle Risiko.


Oliver Schöning
Rechtsanwalt,
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,
Fachanwalt für Familienrecht






[vom 30.01.2012]

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