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Mietrecht , 01.08.2012

Mietrückstände: So kommen Vermieter an ihr Geld!

Die Gründe warum Mieter ihre Miete unpünktlich oder gar nicht zahlen sind vielfältig: Sie reichen von versehentlichen Fehlbuchungen bis hin zu Zahlungsschwierigkeiten wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung. Für Vermieter können die fehlenden Mieteinnahmen aber schnell existenzbedrohend werden. Was können Vermieter also tun, wenn die Mieteinnahmen ausfallen?

Die Gründe warum Mieter ihre Miete unpünktlich oder gar nicht zahlen sind vielfältig: Sie reichen von versehentlichen Fehlbuchungen bis hin zu Zahlungsschwierigkeiten wegen Arbeitslosigkeit, Krankheit oder Scheidung. Für Vermieter können die fehlenden Mieteinnahmen aber schnell existenzbedrohend werden. Was können Vermieter also tun, wenn die Mieteinnahmen ausfallen?

1. Ist der Mieter im Zahlungsverzug mit seiner Miete?
Zunächst muss der Vermieter abklären, ob sich der Mieter im Zahlungsverzug befindet. In den meisten Mietverträgen werden die Mieter dazu verpflichtet, ihre Miete spätestens am dritten Werktag des betreffenden Monats – also im Voraus – zu zahlen. Auch wenn nichts über den Zeitpunkt im Vertrag steht, ist die Miete spätestens zu diesem Zeitpunkt zu entrichten. Bei der Beurteilung, ob die Zahlung fristgerecht erfolgte, kommt es auf den Eingang der Zahlung beim Vermieter an. Hat es der Mieter unterlassen bis zu diesem Zeitpunkt zu zahlen, befindet er sich ohne eine Mahnung vom Vermieter im Verzug.

2. So läuft das Mahnverfahren
Der Vermieter sollte jetzt die Mietzahlung zunächst bei ihm schriftlich anmahnen. Im günstigsten Fall reagiert der Mieter und zahlt seine Schulden. Reagiert der Mieter jedoch nicht auf das Schreiben, kann der Vermieter einen Antrag auf ein gerichtliches Mahnverfahren beim zuständigen Amtsgericht stellen. Im günstigsten Fall legt der Mieter keinen Widerspruch gegen den Mahnbescheid ein und der Vermieter erhält einen vollstreckbaren Titel, mit dem er die ausstehenden Mietzahlungen per Gerichtsvollzieher eintreiben lassen kann.

3. Kann der Vermieter bei Mietschulden fristlos kündigen?
Jeder Vermieter möchte Mieter, die nicht zahlen, so schnell wie möglich aus seiner Immobilie entfernen. Ein Vermieter kann einem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser an zwei aufeinander folgenden Terminen mit der Miete oder einem insgesamt erheblichen Teil der Miete in Verzug ist.
Um dies wirksam zu tun, muss der Vermieter die Kündigung schriftlich gegenüber allen Mietern mitteilen. Bei mehreren Vermietern müssen alle die Kündigung unterschrieben haben. Desweiteren muss der Vermieter die Kündigung begründen. Das Bundesgerichtshof hat in einem Urteil entschieden, dass die Angabe des Zahlungsverzuges als Kündigungsgrund und des Gesamtrückstandes ausreicht (BGH AZ: VIII ZB 94/03).
Nimmt der Mieter die Kündigung an, dann muss ihm eine angemessene Frist zum Auszug eingeräumt werden. Lehnt er die Kündigung ab, und bleibt er in der Wohnung, kann der Vermieter nur noch Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen.

Tipp: Zahlt der Mieter seine Mietschulden vollständig nach dem Erhalt der fristlosen Kündigung, so wird diese unwirksam ( AZ: VIII ZR 6/05). Es empfiehlt sich daher immer zusammen mit der fristlosen Kündigung auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen.

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