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Kategorie: Anwalt Mietrecht , 12.01.2024 (Lesedauer ca. 2 Minuten, 20249 mal gelesen)

Mietwohnung als Büro: Erlaubnis des Vermieters erforderlich?

Eine junge Frau arbeitet an ihrem Laptop Eine junge Frau arbeitet an ihrem Laptop © freepik-mko

Von zu Hause aus zu arbeiten erscheint vielen Menschen attraktiv. Doch Vorsicht, wer seine Mietwohnung gewerblich nutzt, riskiert unter Umständen eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. In welchen Fällen ist eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung zulässig? Benötigt man dafür immer die Erlaubnis des Vermieters? Und was kann man tun, wenn der Vermieter mit der gewerblichen Nutzung der Mietwohnung nicht einverstanden ist?

Wann liegt eine gewerbliche Nutzung der Mietwohnung vor?


Eine Mietwohnung wird gewerblich genutzt, wenn der Mieter mit seiner Tätigkeit von der Wohnung aus, ein Einkommen erwirtschaftet. Nutzt er dafür mehr als die Hälfte der Mietwohnung gilt das Gewerbemietrecht.

Darf ein Mieter seine Wohnung als Büro nutzen?


Der Bundesgerichtshof (Az. ZR 165/08) hat entschieden, dass ein Mieter seine Mietwohnung zur Ausübung seiner beruflichen Tätigkeit nutzen darf, wenn diese nicht nach außen in Erscheinung tritt.

Merkmale einer nach außen in Erscheinung tretenden Tätigkeit sind etwa, wenn die Wohnadresse als Geschäftsadresse genutzt wird, wenn Publikumsverkehr stattfindet, wenn erhebliche Warenlieferungen eintreffen und/oder wenn Angestellte in der Wohnung arbeiten.

Wird etwa nur eine Ecke des Schlafzimmers für Büroarbeiten am Computer genutzt (Landgericht (LG) Frankfurt am Main; Az. 2/17 S 42/95) oder ist der Mieter am Esstisch im Home-Office tätig, liegt keine erlaubnispflichtige gewerbliche Nutzung der Mietwohnung vor. Gleiches gilt laut LG Hamburg (Az. 311 S 203/91) für gelegentliche Büroarbeiten und geschäftliche Besprechungen.

Aber wird zum Beispiel ein Zimmer nicht zu Wohnzwecken, sondern ausschließlich für die berufliche Tätigkeit des Mieters genutzt oder kann es durch die berufliche Tätigkeit zu einer höheren Abnutzung oder Beschädigung der Mietwohnung kommen, liegt eine erlaubnispflichtige gewerbliche Tätigkeit vor. Gleiches gilt, wenn durch die berufliche Tätigkeit des Mieters Störungen für die übrigen Mitbewohner zu befürchten sind, wie etwa durch Publikumsverkehr (LG Schwerin; Az.6 S 96/94) oder bei einer Tagesmutter mit fünf Tageskindern (LG Berlin, Az.61 S 56/92). Anders das LG Hamburg (Az. 7 S 63/82), das drei bis vier Tageskinder in einer Mietwohnung erlaubte.

Insgesamt gilt: Je intensiver die Wohnung geschäftlich genutzt wird und je mehr der Geschäftsbetrieb die Nachbarschaft beeinträchtigt, umso eher muss die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden.

Wann muss der Vermieter die gewerbliche Nutzung erlauben?


In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, wonach eine gewerbliche Nutzung einer privaten Mietwohnung nicht ohne Erlaubnis des Mieters gestattet ist.

Der Vermieter kann sein Einverständnis aber nicht in jedem Fall verweigern. Bei Berufen ohne Außenwirkung darf der Mieter von zu Hause aus arbeiten. Berufe ohne Auswirkung sind etwa Journalist, Schriftsteller, Dolmetscher, Lehrer (zur Vorbereitung des Schulunterrichts), Programmierer, Gutachter oder Architekt.

Wer muss die gewerbliche Nutzung der Mietwohnung beweisen?


Der Vermieter muss beweisen, dass die Mietwohnung vom Mieter nicht vertragsgemäß genutzt wird. Dies kann er etwa durch einen entsprechenden Online-Auftritt des Mieters oder Zeugenaussagen von Mitbewohnern zum Publikumsverkehr nachweisen.

Was tun, wenn der Vermieter mit der gewerblichen Nutzung der Mietwohnung nicht einverstanden ist?


Ist die Erlaubnis des Vermieters zur gewerblichen Nutzung der Mietwohnung notwendig und wird diese vom Vermieter versagt, kann die Zustimmung möglicherweise eingeklagt werden. Ein Anwalt für Mietrecht kann Sie hier kompetent beraten, welche Vorgehensweise erfolgssprechend ist.

Welche Folgen hat eine unerlaubte gewerbliche Nutzung der Mietwohnung?


Mieter, die ihre Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters gewerblich nutzen, müssen zunächst mit einer Abmahnung durch den Vermieter rechnen. Setzen sie dann den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache fort, droht ihnen die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses.

erstmals veröffentlicht am 28.11.2007, letzte Aktualisierung am 12.01.2024

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