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Mietrecht , 25.10.2012

Nebenkostenabrechnung- So setzen Sie als Vermieter Ihre Nachforderungen durch, Teil 1

Nach dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2009 veröffentlicht hat, zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, so können die Betriebskosten bis zu 2,94 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Es ist daher nicht erstaunlich, dass die jährliche Nebenkostenabrechnung ein ewiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter ist. Wir geben Vermietern Tipps wie sie eine gültige Nebenkostenabrechnung erstellen und ihre Nachforderungen durchsetzen können.

Nach dem aktuellen Betriebskostenspiegel, den der Deutsche Mieterbund auf Grundlage der Abrechnungsdaten des Jahres 2009 veröffentlicht hat, zahlen Mieter in Deutschland durchschnittlich 2,19 Euro pro Quadratmeter im Monat für Betriebskosten. Rechnet man alle denkbaren Betriebskostenarten zusammen, so können die Betriebskosten bis zu 2,94 Euro pro Quadratmeter und Monat betragen. Es ist daher nicht erstaunlich, dass die jährliche Nebenkostenabrechnung ein ewiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter ist. Wir geben Vermietern Tipps wie sie eine gültige Nebenkostenabrechnung erstellen und ihre Nachforderungen durchsetzen können.

1. Schritt: Mietvertrag überprüfen

Wurde im Mietvertrag eine Brutto-, oder Warmmiete vereinbart, sind die Nebenkosten darin bereits enthalten. Als Vermieter können Sie in diesen Fällen, sowie in dem Fall, in dem ein Pauschalbetrag für die Nebenkosten vereinbart wurde, keine Nachzahlung verlangen ( AG Köln AZ 209 C 432/ 98).
Der Mieter ist ebenfalls von der Verpflichtung Nebenkosten zu zahlen entbunden, wenn im Mietvertrag lediglich vereinbart wurde „das Nebenkosten zu tragen sind“. Diese müssen im Mietvertrag genau aufgeführt sein, oder es muss zumindest ein Hinweis auf die geltende Berechnungsverordnung enthalten sein ( OLG Dresden AZ 23 U 403/00).

Wichtig: Fehlt eine klare Vereinbarung im Mietvertrag, so ist von einer Inklusivmiete auszugehen.
Kontrollieren Sie den Mietvertrag auch dahingehend, welcher Abrechnungszeitraum und Verteilungsschlüssel vereinbart wurde. Im Zweifel ist der Abrechnungszeitraum ein Kalenderjahr. Wurde im Mietvertrag kein Verteilungsschlüssel vereinbart, so können Sie als Vermieter diesen bestimmen. Verteilt werden kann nach Wohnfläche, Anzahl der in der Wohnung lebenden Personen, Anzahl der Wohneinheiten im Haus, dem umbauten Raum oder nach dem Verbrauch.

Wichtig: Wenn Nebenkosten nach Quadratmetern berechnet werden, müssen Singles in großen Wohnungen gegenüber vierköpfigen Familien in kleineren Wohnungen Nachteile hinnehmen ( LG Bonn AZ 6 S 274/97 – 01/99).

2. Schritt: Äußerliche Darstellung der Abrechnung

Die Abrechnung muss in ihrem äußerlichen Erscheinungsbild eine geordnete Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben enthalten. Grundsätzlich muss die Abrechnung übersichtlich gegliedert und klar verständlich sein. Es sind die Gesamtkosten (Jahresbeiträge) aufzuführen und die daraus entfallenden Kosten auf die jeweilige Mietwohnung unter genauer Angabe des Verteilungsmaßstabs. Der Nebenkostenanteil des Mieters muss sich unmissverständlich aus der Abrechnung ergeben. Bei der Abrechnung sind ebenfalls die geleisteten Vorauszahlungen mit dem auf die Wohnung entfallenden Jahresbeitrag aufzuführen.
Wichtig: Die Abrechnung muss schriftlich erfolgen. Ferner genügt es nicht, wenn die Abrechnung als Aushang ans schwarze Brett gehangen wird. Sie muss den Empfänger persönlich anschreiben und zugehen.

Weiter Informationen erhalten Sie im Verbrauchertipp „Nebenkostenabrechnung- So setzen Sie als Vermieter Ihre Nachforderungen durch, Teil 2“


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