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Mietrecht , 30.01.2012

Schlecker-Insolvenz: Vermieter müssen schnell und entschlossen handeln

Mit der Drogeriemarktkette "Schlecker" hat in der letzten Woche ein deutsches Traditionsunternehmen aus dem Einzelhandel angekündigt, einen Antrag auf Eröffnung eines Insolvenzverfahrens zu stellen. Das Insolvenzverfahren Schleckers betrifft allerdings nicht nur die Kunden des Unternehmens, die sich künftig neu orientieren müssen. Vielmehr müssen Vermieter von Gewerberäumen, die ihre Räumlichkeiten an Schlecker zur Einrichtung von Filialen vermietet haben, um ihre vertraglichen Mieteinnahmen bangen.

Sonderkündigungsrecht durch Insolvenzverfahren

Der Hintergrund: Sobald das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Schlecker-Kette eröffnet ist, hat der Insolvenzverwalter die Möglichkeit, von einem gesetzlich normierten Sonderkündigungsrecht Gebrauch zu machen. Dies beinhaltet, dass entgegen vertraglicher Vereinbarungen der Insolvenzverwalter nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende kündigen kann. Die Vereinbarungen im Mietvertrag werden, was die Kündigungsrechte und -fristen angeht, durch diese gesetzliche Frist ersetzt.


Die Folgen der Kündigung

Der Insolvenzverwalter kann sich durch die Kündigung und Räumung des Ladenlokals der Zahlungsverpflichtung weitgehend entziehen. Er ist lediglich verpflichtet, die laufende Miete bis zum Auslaufen der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten zu zahlen. Achtung: Danach können Vermieter nicht mehr mit weitergehenden Zahlungen rechnen! Zudem besteht die Gefahr, dass der Insolvenzverwalter zeitnah von der Möglichkeit Gebrauch macht, eine so genannte "Masseunzulänglichkeit" anzuzeigen. Dies bedeutet für die Vermieter, dass sie bereits nach Insolvenzeröffnung und Kündigung des Mietvertrages keine Mietzahlungen mehr erwarten können.
Die ausstehenden Forderungen aus dem Mietvertrag bis zum Auslaufen der vertraglichen Mietzeit kann der Vermieter sodann nur noch zur Insolvenztabelle anmelden. Dies bedeutet, dass er nur noch die so genannte Insolvenzquote, also einen Bruchteil seiner Forderungen erhalten kann. Im Fall Schlecker steht zu befürchten, dass die Insolvenzquote sehr gering ausfüllt.

Wie können Vermieter ihre Ansprüche sichern?

Vermieter von Räumlichkeiten an Schlecker-Filialen sind nun gehalten, ihre Mietansprüche so schnell wie möglich abzusichern. Dies ist vor allem dadurch möglich, dass sie von Ihrem gesetzlichen Vermieterpfandrecht Gebrauch machen. Das Vermieterpfandrecht in der Insolvenz erstreckt sich allerdings lediglich auf die laufenden sowie die rückständigen Mieten der letzten 12 Monate. Darüber hinaus deckt es ggf. die Kosten der Rückgabe/Renovierung ab. Nicht abgesichert sind hingegen Schäden, die durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses entstehen.

Was kann gepfändet werden?

Der Vermieter kann mit seinem Pfandrecht zwar die Ladeneinrichtung der entsprechenden Filiale einbehalten, diese wird in aller Regel aber nahezu wertlos sein. Warenbestände des Geschäfts sind leider vom Vermieterpfandrecht in der Regel ausgenommen, da Zulieferer hier noch Eigentumsrechte geltend machen können. Als werthaltigster pfändbarer Gegenstand der verbleibt dem Vermieter lediglich der aktuelle Kassenbestand.

Leider kann der Kassenbestand nicht täglich aus der Kasse entnommen werden. Die Insolvenzordnung weist das sogenannte Verwertungsrecht dem Insolvenzverwalter zu. Dieser ist berechtigt, die Gegenstände zu verwerten. Hiervon ist auch der Kassenbestand umfasst. Gemäß den gesetzlichen Vorschriften muss der Insolvenzverwalter sodann die Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Für seine Tätigkeit darf er darüber hinaus einen sogenannten Kostenbeitrag in Höhe von 4 % einbehalten. Den Restbetrag wird er an den Vermieter auskehren müssen. Insbesondere ist hier zu überprüfen, dass die entsprechenden Abzüge und Abgrenzungen korrekt vorgenommen werden. Darüber hinaus sollte auf den Tag der Insolvenzeröffnung eine Inventarisierung der vorhandenen Gegenstände erfolgen, damit kein Streit entstehen kann über die Gegenstände, die sich zu diesem maßgeblichen Zeitpunkt in den Räumlichkeiten befunden haben. Gegebenenfalls sollte dieser Inventarisierungsanspruch auch mittels der Androhung von Haftungsansprüchen gegenüber dem Insolvenzverwalter durchgesetzt werden.

Nur durch solch rasches und entschlossenes Handeln ist im Falle Schlecker ein Vermögensverlust auf Vermieterseite zu vermeiden.

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