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Mietrecht , 11.12.2012

Schönheitsreparaturen- Ständiges Streitthema im Mietrecht

Kratzer im Parkett, vergilbte Tapeten oder kaputte Türen: Schönheitsreparaturen sind ein ständiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich ist laut Gesetz der Vermieter zur Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen und somit auch der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Es ist aber mittlerweile gängige Praxis, dass der Vermieter seine Pflichten zum Tapezieren und Streichen im Rahmen des Mietvertrages auf den Mieter abwälzt.

Kratzer im Parkett, vergilbte Tapeten oder kaputte Türen: Schönheitsreparaturen sind ein ständiges Streitthema zwischen Mieter und Vermieter. Grundsätzlich ist laut Gesetz der Vermieter zur Durchführung der Instandhaltungsmaßnahmen und somit auch der Schönheitsreparaturen verpflichtet. Es ist aber mittlerweile gängige Praxis, dass der Vermieter seine Pflichten zum Tapezieren und Streichen im Rahmen des Mietvertrages auf den Mieter abwälzt.

Die Schönheitsreparaturen sind vom Mieter aber nur dann durchzuführen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich und vor allem wirksam vereinbart wurde. Der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 361/03) hat schon im Jahr 2004 entschieden, dass ein Formularmietvertrag mit folgender Klausel bezüglich der Schönheitsreparaturen: „Der Mieter ist verpflichtet ... Schönheitsreparaturen... in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in nachstehender Zeitfolge fachgerecht auszuführen.... Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad /Toilette- 2 Jahre, bei übrigen Räumen – 5 Jahre.“ unwirksam ist. Die Bundesrichter halten diese Klausel für unwirksam, weil sie den Mieter aufgrund der starren Fristenregelung unangemessen benachteiligt. Sie sei so zu verstehen, dass ein Mieter auch dann Schönheitsreparaturen durchführen muss, wenn sie nicht notwendig sind. Notwendig seien Schönheitsreparaturen aber nur dann, wenn der Zustand der Wohnung diese erfordere.
Für den Mieter führt diese höchstrichterliche Entscheidung dazu, dass die gesamte Klausel über die Schönheitsreparaturen unwirksam ist und er so gänzlich von seiner Renovierungspflicht entbunden wird. Es gilt dann die ursprüngliche gesetzliche Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Renovierungsarbeiten. Dies bedeutet für den Vermieter, dass er auf seiner Renovierung sitzen bleibt und im schlimmsten Fall bereits während des laufenden Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen vom Mieter verlangt werden können und durchgeführt werden müssen. Eine Änderung dieser Klausel und somit des Mietvertrages bedarf der Zustimmung von Mieter und Vermieter.
Natürlich darf der Vermieter nach wie vor grundsätzlich die Schönheitsreparaturen im Mietvertrag auf den Mieter übertragen. Für die Wirksamkeit kommt es aber entscheidend auf die Formulierung der Renovierungspflichten an. Eine im Mietvertrag vereinbarte Pflicht zur Renovierung ist wirksam, wenn sie vom Mieter nach Fristablauf nur dann Malerarbeiten verlangt, wenn diese auch tatsächlich nötig sind. So eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (Aktenzeichen VIII ZR 224/07).
Sollte im Mietvertrag Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart worden sein, stellt sich nun die Frage was überhaupt eine Schönheitsreparatur ist. In Anlehnung an § 28 IV 5 II. BV sind Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper und Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Demnach alles was durch „normales“ Wohnen abgenutzt wird. Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht von mittlerer Art und Güte ausgeführt werden.


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