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Mietrecht , 13.09.2012

Tipps für Mieter bei Mietmängel

Undichte Fenster, Abfluss verstopft, feuchte Wände oder Heizungsausfall: Eine Wohnung ist nur dann die volle Miete wert, wenn sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Wir zeigen Ihnen, was Sie beim Auftreten von Mietmängeln tun können.

Undichte Fenster, Abfluss verstopft, feuchte Wände oder Heizungsausfall: Eine Wohnung ist nur dann die volle Miete wert, wenn sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Wir zeigen Ihnen, was Sie beim Auftreten von Mietmängeln tun können.

Zunächst muss der Mieter einschätzen, ob es sich bei dem Schaden tatsächlich um einen Mietmangel handelt. Der liegt immer dann vor, wenn sich die Wohnung nicht mehr vertragsgemäß benutzen lässt. Das ist zum Beispiel der Fall bei Wasserschäden in der Wohnung, einem Ausfall der Heizung im Winter, Lärm im Treppenhaus oder aus einer Nachbarwohnung, oder wenn technische Anlagen wie der Aufzug nicht funktionieren. Doch Vorsicht: Keine Mängel sind Bagatellschäden wie eine defekte Glühbirne im Treppenhaus oder ein tropfender Wasserhahn.

Mietmangel anzeigen
Ist in der Mietwohnung ein Mietmangel aufgetreten, darf der Mieter nicht einfach die Miete zurückbehalten oder mindern. Der Mieter ist zunächst verpflichtet den Vermieter vom Mietmangel in Kenntnis zu setzen. So auch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs( BGH AZ. VIII ZR 330/09): Ein Mieter kann wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter keine Kenntnis hat, ein Zurückbehaltungsrecht erst an den Mieten geltend machen kann, nachdem der Mieter dem Vermieter den Mangel angezeigt hat. Unterlässt der Mieter die Mängelanzeige gegenüber dem Vermieter, läuft er Gefahr für mögliche Folgeschäden haften zu müssen.
Mit der – am besten schriftlichen- Mängelanzeige sollte der Mieter dem Vermieter eine angemessene, realistische Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Wie lange eine angemessene Frist ist, hängt von der Art und Schwere des Mietmangels ab. Diese ist bei einem Heizungsausfall im Winter natürlich anders zu bemessen, als bei einer defekten Gegensprechanlage.

Mietmangel dokumentieren
Mietmängel sollten vom Mieter zu Beweiszwecken am besten dokumentiert werden. Art des Mietmangels, Tag und Dauer des Mietmangels, Auswirkungen sowie Beweismittel wie Fotos, Tonaufzeichnungen oder Zeugen sollten schriftlich dokumentiert werden.

Keine Abhilfe: Mietminderung, Ersatzvornahme, Klage
Beseitigt der Vermieter trotz Aufforderung den Mangel in der Wohnung nicht, hat der Mieter mehrere Möglichkeiten dagegen vorzugehen: Er kann die Miete mindern oder zurückbehalten, er kann auf Mängelbeseitigung klagen oder eine Ersatzvornahme durchführen, das heißt er lässt den Schaden selbst auf Kosten des Vermieters beseitigen.

Vorsicht: Hat ein Mieter den Mangel selbst verursacht, wie Schimmelbildung in Wohnung aufgrund zu wenigen Lüftens, kann er die Miete nicht mindern.

Tipp: Beim Auftreten eines Mietmangels und damit verbundenen Ärgers mit dem Vermieter, sollte der Mieter früh anwaltlichen Rat zur Einschätzung seiner Rechte uns seiner Vorgehensweise einholen.



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