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Immobilienrecht , 08.11.2007

Vorsicht beim Immobilienerwerb aus der Zwangsversteigerung

Was für ein Schnäppchen! Ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung supergünstig ersteigert! Doch Vorsicht ist geboten. Denn mit dem Zuschlag auf der Zwangsversteigerung ist der Bieter sofort Eigentümer – mit allen Pflichten und Unwägbarkeiten.

Was für ein Schnäppchen! Ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung supergünstig ersteigert! Doch Vorsicht ist geboten. Denn mit dem Zuschlag auf der Zwangsversteigerung ist der Bieter sofort Eigentümer – mit allen Pflichten und Unwägbarkeiten.

Das Problem: Keine Gewährleistung, sofortige Zahlung

Jährlich kommen mehr als 90.000 Immobilien unter den Hammer. Versteigert werden unbebaute und bebaute Grundstücke mit Häusern, Wohnungen und anderen Bauten. Wer meint, bei dieser Art Eigentumserwerb ein Schnäppchen zu machen, kann sich irren. Denn mit dem Zuschlag werden Bieter sofort Eigentümer. Auf sie gehen sämtliche mit dem Grundstückseigentum verbundene Rechte und Pflichten über. Dabei haben Erwerber keinerlei Gewährleistungsansprüche, gleich wie gravierend die Mängel sind - Zahlungsverpflichtungen jedoch bestehen sofort.

Worauf kommt es an?

Versteigerungstermine sind in Tageszeitungen, Aushängen am Gericht, im Internet und in Ersteigerungskatalogen zu finden. Es ist dringend zu empfehlen, zunächst bei zwei bis drei Versteigerungen den Ablauf zu beobachten, vor allem die Strategien der Gläubiger und Bieter. Dort können Sie Fragen stellen und sich das Verhalten der Profis erklären lassen.

Ist ein geeignetes Objekt gefunden, sollte beim zuständigen Amtsgericht Einsicht in die Zwangsversteigerungsakte genommen werden. Dort findet sich in der Regel ein vom Gericht beauftragtes Verkehrswertgutachten. Das ist Grundlage für die in der Zwangsversteigerung mindestens zu bietenden Beträge. Eine genaue Prüfung des Gutachtens ist zu empfehlen. Vielfach haben nur Außenbesichtigungen des Objektes stattgefunden. Dann ist ein Ersteigern mit hohen Risiken verbunden. Auch der das Versteigerungsverfahren betreuende Rechtspfleger gibt Auskunft über Besonderheiten wie Wegerechte, Wohnansprüche Dritter oder gemeldete Rechte von Mietern.

Darauf sollten Sie achten: Bauakte einsehen, Objekt besichtigen, Verwalter fragen

Die Prüfung der Bauakte beim Bauamt ist wichtig, denn sie offenbart weitere Details zur Immobilie - ob Baulasten eingetragen sind, was konkret genehmigt ist, ob noch zusätzliche Kosten auf den Erwerber zukommen. Leider haben Interessenten keinen Anspruch darauf, eine zu ersteigernde Immobilie zu besichtigen. Meist sind sie auf das von außen Sichtbare angewiesen, seltener lassen wohlwollende Schuldner einen Rundgang im Inneren zu. Dann allerdings sollte ein Bausachverständiger hinzu gezogen werden.

Bei Eigentumswohnungen sind Bieter mit dem Zuschlag sofort Mitglied einer Eigentümergemeinschaft und treten anstelle der ursprünglichen Eigentümer in alle Rechte und Pflichten ein. Deshalb sollte man sich zuvor beim Amtsgericht kundig machen, wer Verwalter ist, wie die Teilungserklärung aussieht und welche Beschlüsse die Eigentümergemeinschaft gefällt hat.

Fehler vermeiden: Finanzielles Limit setzen, Finanzierung vorab klären

Versteigerungen verleiten Unerfahrene dazu, ein immer höheres Gebot abzugeben, in der Hoffnung, das Objekt für einen kleinen Mehrbetrag zugeschlagen zu bekommen. Niemand sollte ohne ein festes Limit mitsteigern. Sorgsam ist abzuwägen, welcher Betrag geboten werden muss. Im ersten Versteigerungstermin sind das 5/10 vom Verkehrswert des gerichtlichen Sachverständigen, wobei bei einem solchen Gebot der Gläubiger beantragen kann, das nicht zuzulassen. Diesem Antrag wird immer statt gegeben. Deshalb kann man im ersten Termin nur bei einem Gebot von 7/10 des Verkehrswertes sicher gehen. Hinzu kommen Gerichtskosten und Grunderwerbssteuer. Notarkosten entstehen nicht. Zuvor muss die Finanzierung stehen. In der Regel wird eine Bank nur finanzieren, wenn mit der Versteigerung im Grundbuch keine Finanzierungsbelastungen verbleiben, sondern sämtliche Eintragungen gelöscht werden. Wie viel man im Endergebnis bieten muss, lässt sich häufig durch eine Abklärung mit der Gläubigerbank ermitteln.

Wichtig: Termin vorbereiten, Bietungsscheck besorgen

Kurz vor dem Versteigerungstermin muss ein Bietungsscheck vorliegen, der nicht älter als drei Tage sein darf. Es muss ein Scheck der Bundesbank oder ein Verrechnungsscheck eines inländischen Kreditinstitutes sein. Alternativ gilt auch dessen unbefristete Bürgschaft oder die Vorab-Einzahlung der Sicherheitsleistung auf das Konto der Gerichtskasse. Bargeld wird nicht akzeptiert. Nach Gebot und ohne Zuschlag erhält man den Scheck oder den gezahlten Betrag zurück. Bei Zuschlag wird der Scheck eingezogen und auf den später zu zahlenden Betrag angerechnet. Geboten wird 30 Minuten lang. Solange geboten wird, schließt der Termin nicht. Am Schluss wird das Meistgebot festgestellt, der Rechtspfleger verkündet den Zuschlag und gleichzeitig den Zuteilungstermin. Bis dahin muss dann der Kaufpreis für die Immobilie gezahlt worden sein.

Bei Zwangsversteigerungen besteht die große Gefahr, die „Katze im Sack“ zu kaufen. Ein schneller Zuschlag, ein flott ersteigertes Schnäppchen kann erhebliche Folgen nach sich ziehen. Sich so viele Informationen vorab zu besorgen wie nur möglich, mindert die Risiken beträchtlich. Lassen Sie sich Zeit, erarbeiten Sie eine Strategie. Generell sollte man von Objekten, in die weder der Gerichtssachverständige noch Sie als Interessent besichtigt haben, die Finger lassen. Besser warten Sie dann auf einen nächsten Termin, ein nächstes Angebot.

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