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Immobilienrecht , 07.03.2014

Wohnungskäufer muss auf fehlende Eignung des Wohnungskaufs zur Altersvorsorge hingewiesen werden

In den vergangenen Jahren hat sich vermehrt eine Praxis bei dem Verkauf von Immobilien herausgebildet, die für Verkäufer nun zum Bumerang wird.

Normalerweise erscheinen beim Verkauf einer Immobilie Käufer und Verkäufer bei dem Notar zur notariellen Beurkundung.

Alternativ wurde in den vergangenen Jahren nicht nur ein Notartermin, sondern zwei Notartermine zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages vereinbart. Bei dem ersten der beiden Termine soll der Käufer ein Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages abgeben, welches der Verkäufer in einem zweiten Termin annimmt. Käufer und Verkäufer treffen beim Notar nicht aufeinander.

Der BGH hat bereits in mehreren Urteilen festgestellt, dass ein wirksamer Kauf-vertrag nicht zustande kommt, wenn der Käufer sich mit seinem Angebot auf Abschluss des Kaufvertrages über einen Zeitraum von mehr als vier Wochen bindet. Dies gilt auch für den Fall, in welchem das Angebot des Käufers auf Abschluss des Kaufvertrages unbefristet bestehen soll und lediglich von ihm widerrufen werden kann.
Mit seiner Entscheidung vom 17.01.2014 - V ZR 108/13 - hat der BGH seine Rechtsprechung nochmals bestätigt. Daher können enttäuschte Käufer, die sich von der Immobilie mehr versprochen haben oder sogar Opfer einer sog. Schrottimmobilie geworden sind, auf diese Weise im Einzelfall von einer solchen Immobilie trennen.

Daneben stellt der BGH in dieser Entscheidung klar, dass im Einzelfall der Käufer darauf hinzuweisen ist, dass der über ein Darlehen finanzierte Kauf einer Wohnung zum Zwecke der Altersvorsorge ungeeignet ist. Nicht selten werden Immobilien als Möglichkeit der Altersvorsorge angeboten. Durch die Mieteinnahmen soll die Rente aufgebessert werden. Dieses Ziel ist aber nicht erreichbar, wenn der Käufer ein Darlehen zur Finanzierung der Wohnung eingeht, welches erst einige Zeit nach Eintritt in die Rente vollständig abbezahlt sein wird. In diesem Falle fehlt es an der Eignung zur Altersvorsorge. Denn der Käufer verzeichnet bis zur Abzahlung des Darlehens per Saldo ge-rade keine zusätzlichen Einnahmen, da er zunächst noch monatliche Zinsen und Tilgung tragen muss. Bestenfalls wiegen die Mieteinnahmen die Darlehenskosten auf. Daher sei, so der BGH, der Käufer darauf hinzuweisen, dass das Darlehen erst Jahre nach dem Renteneintritt abbezahlt sei und es daher an der Eignung zur Altersvorsorge fehle.

Insofern kann ein Käufer unter diesem Gesichtspunkt im Einzelfall erfolgreich Schadensersatzansprüche gegen einen Verkäufer oder aber einen Anlageberater geltend machen.

Diese Entscheidung zeigt, dass verschiedene Ansatzpunkte für Käufer gerade sog. Schrottimmobilien bestehen, sich von einer solchen enttäuschenden Geldanlage zu trennen bzw. ohne Schaden aus einer Anlagefehlentscheidung davonzukommen.
Betroffene Wohnungseigentümer solcher Schrottimmobilien sollten daher die notariellen Kaufvertragsunterlagen prüfen bzw. sich durch einen auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalmarktrechts spezialisierten Rechtsanwalts beraten lassen, ob eine Rückabwicklung des unbefriedigenden Kaufs bzw. die Geltendmachung von Schadensersatz möglich ist.


Rechtsanwalt Siegfried Reulein
Gutenstetter Str. 2, 90449 Nürnberg
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