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Rechtlicher Überblick zum Bestellerprinzip

Letzte Aktualisierung am 2016-07-14 / Lesedauer ca. 4 Minuten

Bestellerpinzip: Ein Schwenk in Sachen Maklergebühr

Üblicherweise teilt ein Vermieter einem Makler mit, dass er eine Wohnung zu vermieten hat. Denn es ist viel bequemer, wenn ein anderer, zumal ein Fachmann, sich um die Vermietung kümmert. Der Vermieter überlässt dem Makler die Arbeit - und hat dann keine Scherereien mit Telefonaten, Terminen, Bürokratie, Bonitätsprüfungen, Übergabeprotokollen. Das beste: Er bekommt nicht nur die Arbeit abgenommen und einen passenden Mieter präsentiert, er muss auch nichts dafür zahlen. Denn den Makler zahlt der Mieter. So war es jedenfalls bis Juni 2015. Ab Juni 2015 gibt es das Mietrechtsnovellierungsgesetz. Es vollzieht, neben weiteren Änderungen im Mietrecht, einen nahezu kompletten Schwenk in Sachen Maklergebühr ("Maklercourtage"): Es führt das so genannte Bestellerprinzip ein. Danach zahlt jetzt derjenige den Makler, der ihn mit der Vermittlung einer Wohnung beauftragt (hat).

Vermieter suchen verstärkt selbst nach Mietern

Nur wenige Gesetzesänderungen werden von allen betroffenen Parteien begrüßt. Das trifft auch auf das Mietrechtsnovellierungsgesetz mit dem Bestellerprinzip zu. Gerade in engen Märkten (in angesagten Ballungsgebieten und in begehrten Wohnlagen) konnten Makler Wohnungen bisher in großen Zahlen, bequem und mit wenig Aufwand vermitteln. Dieser Markt droht ihnen wegzubrechen, verbunden mit massiven Einkommensverlusten. Denn Vermieter greifen heute verstärkt selbst zu Telefon und Terminkalender, um sich die Maklergebühren zu sparen. Außerdem sind sie als Auftraggeber und Vertragspartner des Maklers in der Position, über die Höhe der Courtage verhandeln zu können. Auch das schmälert das Einkommen der Makler.

Auch Mieter können Makler beauftragen

Das Bestellerprinzip gilt auch andersherum: Nicht immer zahlt der Vermieter den Makler. Selbstverständlich kann auch ein Mieter den Makler beauftragen, ihm eine passende Wohnung zu suchen. Allerdings gilt hier eine Einschränkung: Findet der Makler für den Besteller (den Mieter) eine Wohnung, für die er zuvor keinen Vermittlungsauftrag von einem Vermieter bekommen hatte, zahlt der Mieter die Maklergebühren. Vermittelt der Makler dem Mieter eine Wohnung, für deren Vermittlung er bereits zuvor von einem Vermieter beauftragt worden war, zahlt der Vermieter. Doppelt kassieren darf der Makler natürlich nicht. Unter dem Strich gilt also: Haben beide - Mieter wie Vermieter - den Makler beauftragt, bleibt die Courtage Sache des Vermieters.

Die Sache mit dem Maklervertrag

Ob der Mieter oder der Vermieter zahlt: Grundlage für ein Vermittlungsgeschäft mit einem Makler ist ein (Vermittlungs-)Vertrag. Bei einer Vermittlung kann bzw. muss Provision nur dann fließen, wenn ein solcher Vertrag existiert und wenn der Makler im Sinne seiner Aufgabe eine Leistung erbracht hat, also einen Mieter oder eine Wohnung vermittelt hat. Ein Maklervertrag unterliegt in der Regel keinem Formzwang; er kann schriftlich und mündlich abgeschlossen werden. Er kann sogar durch schlüssiges Handeln - konkludent - zustande kommen.

Provision: Zu zahlen oder nicht zu zahlen?

Beim Thema Provision gehen die Meinungen der Vertragsparteien eines Maklervertrages gerne auseinander: Es kommt hier häufig zu Rechtsstreitigkeiten, oft darüber, ob ein Vermittlungsvertrag überhaupt zustande gekommen ist. Kluge Makler lassen sich darauf nicht ein. Sie schaffen im eigenen Interesse hinsichtlich ihres Provisionsanspruches klare Verhältnisse und schließen mit ihrem Auftraggeber einen eindeutigen schriftlichen Vertrag ab.

Auf diese Tricks sollten Mieter gefasst sein

Als Mieter sollten Sie trotz des Bestellerprinzips darauf gefasst sein, dass Makler und Vermieter versuchen, die Verpflichtung zur Maklerprovision auf Ihre Seite des Tisches zu schieben. Einige Möglichkeiten sind bekannt; sie sind leicht auf einschlägigen Seiten im Internet zu finden: Makler und Vermieter machen gemeinsame Sache (heimliche Abreden, Eröffnen versteckter Webseiten etc.), Makler kooperieren mit anderen Maklern (einer sammelt Angebote, der andere lässt sich von Mietern beauftragen), Vermieter erhöhen die Miete oder verlangen Abschläge, um die Maklergebühren wieder hereinzuholen usw. Soviel ist sicher: Das Gesetz deckt solche Praktiken nicht. Kann ein Mieter das Fehlverhalten eines Maklers oder Vermieters belegen, kann er mindestens unrechtmäßig gezahlte Provision bzw. überhöhte Abschläge für Wohnungseinrichtungen zurückfordern. Es können auch andere Tatbestände gegeben sein, die mit hohen Geldbußen oder zumindest mit Unterlassung bewehrt sind.

Praxisbeispiel

Ein pfiffiger Makler aus Stuttgart hatte für die Wohnungsbesichtigung pro Mieter eine Besichtigungsgebühr verlangt. Vor Gericht argumentierte er, er sei hierbei als "Dienstleister" nicht als Makler aufgetreten. Die Richter sahen das anders: Für sie stand fest, hier versucht jemand mangelnde Einnahmen im Zuge des Bestellerprinzips auszugleichen. Mit der gerichtlich angeordneten Unterlassung können die Mietinteressen, die die Gebühr bezahlt haben, ihr Geld nun zivilrechtlich zurückfordern. Allerdings wird aus diesem Fall deutlich: Gerade in wohnungstechnisch hartumkämpften Großstädten werden Makler immer wieder versuchen, Einnahmeneinbußen durch das Bestellerprinzip durch "kreative" Aktionen aufzufangen - auf Kosten der Mietsuchenden (Az 38 O 73/15 Kfh sowie Az 38 O 10/16 Kfh).

Fragen Sie einen Anwalt!

Lassen Sie sich von einem Anwalt für Mietrecht beraten, wenn Sie plötzlich eine Maklerrechnung in der Post finden, die Ihrer Ansicht nach gegen das Bestellerprinzip verstößt. Kontaktieren Sie deshalb am besten gleich einen Anwalt für Mietrecht in Ihrer Nähe!

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