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Hausordnung: Abmahnung oder Kündigung bei Verstoß ist durchaus rechtens!

Letzte Aktualisierung am 11.07.2016 / Lesedauer ca. 2 Minuten

Wann ist die Hausordnung rechtsverbindlich?

Eine Hausordnung muss rechtsverbindlich vereinbart werden. Das kann als Anhang zu jedem Mietvertrag geschehen oder es kann im Mietvertrag darauf Bezug genommen werden. Wird die Hausordnung lediglich im Flur ausgehängt und finden sich keine Hinweise in den einzelnen Mietverträgen, muss die Hausordnung nicht beachtet werden. Auch darf der Vermieter nicht nach Vertragsunterzeichnung eine Hausordnung übergeben (ohne Bezugnahme im Mietvertrag). In diesem Fall müsste er eine Änderung des Mietvertrags mit dem Mieter vereinbaren und darin zumindest auf die Hausordnung Bezug nehmen. Typische Regeln in einer Hausordnung sind Einhaltung der Ruhezeiten, Abstellen von Privatgegenständen im gemeinschaftlichen Hausflur oder Reinigen des Treppenaufgangs.

Muss man Hausordnungen akzeptieren?

Grundsätzlich ja. Alle Bewohner müssen die in einer Hausordnung aufgestellten Regeln einhalten. Allerdings gilt dies nicht, wenn die Hausordnung wie beschrieben ohne Bezug zum Mietvertrag am schwarzen Brett hängt. Gegebenenfalls lohnt sich das Gespräch mit dem Vermieter oder mit einem Anwalt.

Wenn Hausordnungen nicht eingehalten werden

Hält sich ein Mieter oder ein Wohnungseigentümer nicht an die Hausordnung, kann dieser sanktioniert werden. In der Regel erfolgt eine Abmahnung durch den Vermieter oder durch den bevollmächtigten Hausverwalter. Ändert die abgemahnte Person sein Verhalten nicht und ist durch sein Verhalten der Hausfrieden nachhaltig gestört, kann die außerordentliche Kündigung erfolgen und rechtens sein. Aber Vorsicht: Es muss ein grober Verstoß gegen die Hausordnung vorliegen. Wegen Kleinigkeiten werden Vermieter oder Hausverwalter keinen Erfolg haben!

Änderungen in der Hausordnung

Grundsätzlich kann man eine Hausordnung auch abändern. In guten Mietverträgen finden Sie dazu den so genannten Änderungsvorbehalt. Mit diesem ist eine nachträgliche Änderung, Ergänzung oder ähnliches zulässig. Ohne diesen Änderungsvorbehalt wird eine Änderung schwierig. Die Rechtsprechung hält dies nur dann für zulässig, wenn eine ordnungsgemäße Verwaltung des Hauses nicht mehr möglich ist, da etwa Änderungen am Gebäude vorgenommen wurden. Beispiel: Es wurde nachträglich ein Gartenhaus für Fahrräder und Kinderwägen errichtet. In diesem Fall dürfte die Hausordnung dahingehend geändert werden, dass ab sofort Fahrräder und Kinderwägen nur noch im Gartenhaus untergestellt werden dürfen. Grundsätzlich falsch ist übrigens die Annahme, dass ein Mehrheitsbeschluss der Mieter Einfluss auf die Hausordnung hätte. Mieter sind weder zustimmungsberechtigt, noch können sie per Mehrheitsbeschluss eine Änderung erzwingen.

Gibt es unzulässige Regeln in einer Hausordnung

Die Regeln, die in einer Hausordnung festgelegt werden, sind normalerweise nicht zu beanstanden. Einzige Ausnahme: Sie müssen grundsätzlich für alle Mieter gleichermaßen gelten. Keine Mieter (oder Wohnungseigentümer) dürfen bevorzugt oder benachteiligt werden. So ist es nicht zulässig, das Reinigen des Aufzugs ausschließlich den Bewohnern des Erdgeschosses oder das Ausputzen der Dachrinne den Penthouse-Bewohnern zu übertragen. Dies bedarf aber die Prüfung im Einzelfall

Fazit

Eine Hausordnung hängt nicht "zum Spaß" im Hausflur, sondern ist verbindlich, wenn rechtsverbindlich vereinbart. Meist erfolgt dies mit Hilfe des Mietvertrags. Wer gegen diese Regeln verstößt, riskiert eine Abmahnung und im Wiederholungsfall auch die Kündigung des Mietvertrags. Die Regelungen müssen für alle Bewohner gleichermaßen gelten. Ob eine einzelne Regelung unzulässig ist, sollten Sie von einem Anwalt für Mietrecht prüfen lassen.


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