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Mietrückstand: Wer kann helfen?

Mietrückstand - ein Konflikt, der sich oft auch beilegen lässt

Mietverhältnisse wünscht man sich am liebsten unbelastet und problemfrei. Doch das sind sie selten. Viele Vermieter sehen in ihren Mietern potenzielle Mietnomaden; viele Mieter in ihren Vermietern potenzielle kapitalistischen Ausbeuter. Nicht gerade eine entspannte Situation, vor allem dann nicht, wenn es darum geht, auftretende Konflikte aus dem Weg zu schaffen. Die kann es in einem Mietverhältnis schon mal geben. Wahrscheinlich kann der Vermieter nichts dafür, wenn eine Wasserleitung undicht wird oder der Strom ausfällt. Oder der Mieter kann nichts dafür, wenn die Bank einen Fehler bei der Mietüberweisung macht. Wer dann gleich mit Anwalt, Kündigung oder Mietminderung droht, lässt kaum Raum für eine Konfliktbeilegung. Im Gegenteil - harsche Reaktionen verschließen Türen, die gerade noch offen waren. Wer seinem vielleicht langjährigen Mieter kündigt, wenn zwei Mietzahlungen hintereinander nicht eingegangen sind (wie zahlreiche Empfehlungen das nahelegen), zerschneidet das Tischtuch. Dabei hatte der nur die Bank gewechselt, und die neue Bank hatte einen Fehler bei der Einrichtung des Dauerauftrages gemacht. Wahrscheinlich hätte ein Anruf genügt.

Wann ist bei Mietrückstand eine Kündigung durch den Vermieter möglich?

Mietrückstände ziehen häufig und unmittelbar Kündigungen nach sich. Viele Vermieter fürchten die Vermögensnachteile, die ihnen entstehen könnten, wenn der Mieter dauerhaft nicht zahlt. Und sie befürchten, einen säumigen Mieter nicht mehr aus der Wohnung heraus zu bekommen (Räumungsklage). Diese Befürchtung ist nicht ganz von der Hand zu weisen. Tatsächlich kann ein Vermieter seinem Mieter fristlos kündigen, wenn dieser zwei aufeinander folgende Monate mit der Miete im Rückstand ist oder innerhalb mehrerer Monate ein Mietrückstand in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten aufläuft. Bei einer solchen "außerordentlichen fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund" braucht es keine Zahlungsaufforderung oder Abmahnung. Der Mieter befindet sich bereits im Verzug, wenn er die Miete ein einziges Mal nicht gezahlt hat. Formalien sind dennoch zu berücksichtigen. Der Vermieter muss im Kündigungsschreiben den Grund der Kündigung nennen, sonst ist die Kündigung nicht wirksam. Hier genügt es, den Zahlungsverzug als Grund anzugeben. Wichtig für den Vermieter: Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, und sie muss persönlich unterschrieben sein. Erfolgt sie durch einen Bevollmächtigten, so ist eine Vollmacht beizufügen.

Was kann der Mieter tun?

Für den Mieter ist mit dem Zugang einer wirksamen Kündigung der Zug glücklicherweise noch nicht abgefahren. Er kann den Mietrückstand ausgleichen. Zahlt er den ausstehenden Betrag nach Zugang der Kündigung nach, wird die Kündigung mit dem Eintreffen des Geldes auf dem Konto des Vermieters unwirksam (der Zahlungsverzug war schließlich der Grund der Kündigung). Die Möglichkeit der Last-Minute-Nachzahlung hat der Gesetzgeber eingeschränkt. Ein unzuverlässig zahlender Mieter kann diese Karte nur einmal in zwei Jahren ziehen. Und für den Mieter gibt es eine weitere Hürde. Seine "Ausgleichszahlung" macht zwar die fristlose Kündigung wegen Mietrückstandes zunächst ungeschehen. Er kann aber nicht verhindern, dass der Vermieter (der wegen des unzuverlässigen Zahlungsverhaltens seines Mieters die Nase voll hat) den Mietvertrag neben der fristlosen Kündigung auch noch ordentlich kündigt. Das geschieht dann nach den im Mietvertrag vorgesehenen bzw. nach den gesetzlichen Kündigungsfristen. Als Begründung für die ordentliche Kündigung kann durchaus das unzuverlässige Zahlungsverhalten des Mieters herhalten.

Ein Gespräch kann helfen

Vermieter sind gut beraten, zunächst das direkte Gespräch mit ihrem Mieter zu suchen, der die Miete schuldig geblieben ist. Geschieht dies bereits nach Ausbleiben der ersten Mietzahlung, kann man eine Eskalation am besten und am schnellsten verhindern. Als Vermieter wissen Sie dann unmittelbar, was der Grund für die Zahlungsverzögerung ist und verlieren keine Zeit für notwendige Reaktionen. Eventuell ist die Ursache aber auch völlig unbedeutend und lässt sich sofort beseitigen. Bei einer eventuellen vorübergehenden Geldklemme Ihres Mieters könnten Sie, je nach Sachlage, auch kulant reagieren. Nützen alle diese Maßnahmen nichts (und kommen Sie auch mit Wohlwollen nicht weiter), empfehlen wir den Gang zum Anwalt. Der unterstützt Sie entsprechend in Ihren Rechten und berät Sie kompetent über das richtige Vorgehen. Bei uns finden Sie einen Anwalt für Mietrecht ganz in Ihrer Nähe.

Letzte Aktualisierung am 2017-07-24

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