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Nutzungsänderung: Behördenmaßstab oft unklar

Letzte Aktualisierung am 12.02.2016 / Lesedauer ca. 2 Minuten

Die Änderung einer Nutzung muss genehmigt werden

Nutzungsänderungen sind genehmigungspflichtig. Um eine Nutzungsänderung geht es (im öffentlichen Baurecht) dann, wenn ein Bauobjekt, das für einen bestimmten Zweck genehmigt wurde und die entsprechenden Vorgaben für diesen Zweck erfüllt hat, nun für einen anderen Zweck genutzt werden soll. Beispiel: Ein Hotel soll in ein Wohnhaus mit vielen Einzel-Apartments umgebaut werden. In diesem Zusammenhang muss nun festgestellt werden, welche (neuen oder zusätzlichen) Vorgaben und Auflagen es eventuell erfüllen muss, um für den neuen Nutzungszweck genehmigungsfähig zu sein. Es muss zum Beispiel entschieden werden, ob sich durch den abweichenden Nutzungszweck die baurechtlichen Voraussetzungen ändern, ob andere (evtl. weitergehende) Anforderungen baurechtlicher Art zu beachten sind und ob diese Anforderungen erfüllt werden.

Warum eine Nutzungsänderung notwendig sein kann

Nutzungsänderungen und deren Genehmigungsverfahren können kitzelig sein. Für den Laien ist bisweilen schwer einzusehen, welche Maßstäbe eine Behörde anlegt bzw. ob sie sinnvoll sind. Wer zum Beispiel dauerhaft in seinem gemütlichen Wochenendhaus wohnen möchte, das einem normalen Wohnhaus in nichts nachsteht (und dies eventuell sowieso schon tut), benötigt mit ziemlicher Sicherheit eine Nutzungsänderung. Leichter einzusehen ist die Notwendigkeit einer Nutzungsänderung dann, wenn ein Gardinengeschäft in eine Gaststätte umgewandelt werden soll. Selbstverständlich muss hier ganz neu über Immission, Fluchtwege, Brandschutz, Stellplätze, Lüftungs- und Hygienetechnik etc. nachgedacht werden.

Genehmigung und Genehmigungspflicht

Nutzungsänderungen stehen in der Regel der Errichtung eines neuen Gebäudes gleich. Sie sind kostenpflichtig. Wer die "Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage" (so der Fachbegriff) beantragen möchte, hat unter Umständen mit Hürden zu kämpfen, die einer Baugenehmigung vergleichbar sind. Natürlich müssen entsprechende Unterlagen eingereicht werden (Änderungsantrag, Planfertigungen, Lagepläne Bauvorlagen, Berechnungen, Gutachten etc.). Kleiner Trost: Nicht jede Nutzungsänderung ist auch genehmigungspflichtig; einzelne Landesbauordnungen sehen Ausnahmen vor, z.B. dann, wenn im Rahmen der neuen Nutzung neuer Wohnraum geschaffen wird ("verfahrensfreie Nutzungsänderung"). Hier ist zwingend geboten, sich bei den zuständigen Behörden nach den genauen Regelungen zu erkundigen.

Ausbau oder Umbau ändern nicht zwingend die Nutzung

Wichtig: Eine Nutzungsänderung hat zunächst nichts mit einer baulichen Veränderung zu tun. Bauliche Veränderungen können zwar ebenfalls genehmigungspflichtig sein, ändern aber den Nutzungszweck nicht unbedingt. Umgekehrt wird eher ein Schuh draus: So manche Nutzungsänderung bedingt weit gehende bauliche Veränderungen, um genehmigungsfähig zu sein. Nutzungsänderungen können einen Einfluss auf den Bestandsschutz haben; ebenso können sie im denkmalschutzrechtlichen Sinn relevant sein.

Nutzungsänderung ohne Genehmigung

Wer eine Nutzungsänderung vornimmt, ohne die notwendige behördliche Genehmigung einzuholen, kann mit einem Bußgeldbescheid rechnen. Die Behörden können die neue Nutzung verbieten bzw. eine Nutzungsuntersagung aussprechen, gegen die Widerspruch oder Anfechtungsklage möglich sind. Im extremen Fall ist auch die behördliche Anordnung auf Rückbau oder Abriss einer neuen Anlage möglich.

Behördenärger vermeiden: Holen Sie Rat ein

Erkundigen Sie sich bei der zuständigen Behörde, bevor Sie die Nutzung eines Bauobjekts ändern möchten, ob Ihre Änderung genehmigungspflichtig ist. Sollte es damit Schwierigkeiten geben, holen Sie fachlichen Rat ein, am besten bei einem Anwalt für Baurecht. Bei uns finden Sie ausgewiesene Fachleute. Kontaktieren Sie am besten jetzt gleich unverbindlich einen Rechtsanwalt für Baurecht in Ihrer Nähe!


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