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Rechtsanwalt Markus Rieder
Markus Rieder, Rechtsanwalt, Kanzlei für Bau | Immobilien | Erbrecht
Rechtsanwalt · Fachanwalt für · Bau- und Architektenrecht
Hohenzollernstraße 112, 80796 München

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Rechtsanwalt Alexander Wiehofsky
WTW & Kollegen
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht · Fachanwalt für Familienrecht
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Näheres zum Baurecht

Schlüsselübergabe neues Eigenheim Informationen über Rechte beim Bau findet man hauptsächlich im Baugesetzbuch (BauGB) Aber es gibt noch einige weitere Gesetze die beim Bauen zu berücksichtigen sind, so z.B. das BGB und auch Verordnungen über die Sicherheit am Bau (BaustellV, BauFordSiG). Das Baurecht enthält öffentliche und private Baurechtgesetze. Das öffentliche Baurecht klärt ob, wo und unter welchen Bedingungen gebaut werden kann. Im Baugesetzbuch findet man allgemeine gesetzliche Regelungen zum öffentlichen Baurecht. Die Bauleitplanung und die Erstellung eines Flächennutzungsplanes durch die Gemeinde ist ein wichtiger Punkt des Baurechts. Der Flächennutzungsplan gibt Aufschluss über geplante künftige bauliche Entwicklungen. Auch die Erschließung, also der Straßenbau, des Neubaugebietes obliegt der Gemeinde. Zu tragen sind die dadurch entstehenden Kosten aber nicht allein von der Gemeinde, auch der begünstigte Grundstückseigentümer muss sich beteiligen. Sondervorschriften im Baugesetzbuch dienen durch Sanierung dem Erhalt und Schutz historischer Stadtviertel. Über die Baugenehmigung entscheidet die zuständige Bauaufsichtsbehörde. Sie ist auch für die Abnahme des Gebäudes nach Fertigstellung zuständig. Manchmal verweigert die Gemeinde auch die Erteilung der Baugenehmigung. Die Begleitung eines Anwalts für Baurecht in schwierigen baurechtlichen Angelegenheiten erleichtert den Weg zum Eigenheim meist beträchtlich.

Die Baugenehmigung ist erteilt, was nun?

Schüssel an einem Ring mit einem silbernen Haus Der Bau ist genehmigt, nun geht es um die Bauverträge. Im privaten Baurecht sind alle Vertragsverhältnisse des Bauherren mit den bauausführenden Unternehmen geregelt. Die Gestaltung des Architektenvertrages lässt einen großen Spielraum und Bauherren sollten die Details kennen. Für alle Gewerke gilt jedoch generell, auf die Leistungsbeschreibung in Verträgen genau zu achten. Manchmal liefern Gewerke auch falsche Produkte wie Fenster oder Türen und der Bauherr kommt in Bedrängnis. Manchmal muss eine Baufirma während des Baus auch Insolvenz beantragen und liefert überhaupt nicht mehr. Gibt es Schwierigkeiten während der Bauphase, so ergibt sich daraus meist eine spätere Fertigstellung sowie ungeplante Kosten und Vertragsstrafen. Holen Sie sich rechtzeitig den Rat eines versierten Anwalts für Baurecht in München und vermeiden Sie damit noch größeren Schaden.

Die Bauabnahme

Bauingenieur und Architekt mit Plan vor einer Baustelle Am Ende der Bauarbeiten steht dann die Bauabnahme durch den Bauherrn an. Juristisch ist dies ein wichtiger Schritt. Damit wird die erbrachte Leistung anerkannt, für später festgestellte Mängel muss nun der Bauherr den Beweis führen, dass das Bauunternehmen die Schuld für diesen Mangel trägt. Für versteckte Mängel beginnt mit der Unterschrift die Gewährleistungsfrist von 5 Jahren. Auch bei weiteren neu auftretenden Schäden durch z.B. Sturm, ist nun der Eigentümer selbst in der Verantwortung.

Typische Baumängel und das Abnahmeprotokoll

Notizbrett mit Abnahmeprotokoll und 2 Arbeitern Ein Baumangel liegt dann vor, wenn eine Arbeit garnicht, nicht richtig oder nicht vollständig erfolgte. Wegen oben genannten Konsequenzen für den Bauherrn darf eine Bauabnahme nicht unterschrieben werden, wenn Mängel festgestellt wurden. Um hier ganz sicher zu gehen, ist ein Abnahmeprotokoll unumgänglich. Mängel und noch nicht erbrachte Leistungen werden hier festgehalten. Ein Abnahmeprotokoll kann auch handschriftlich erstellt werden.

Wesentliche Punkte sind:

• Die Teilnehmer der Begehung
• Datum und Ort der Bauabnahme
• Name des Bauherrn
• Adresse der Baustelle
• Auftragssnummer und Datum des Bauvertrages
• Die exakte Benennung der abzunehmenden Leistungen
• Beginn und Fertigstellung der Leistung
• die Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
• Auflistung aller Dinge, die als Mangel empfunden werden
• eine neue Terminvereinbarung zur Bauabnahme nach erfolgter Mängelbehebung
• die Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn

Bausachverständige

Gruppe von Bausachverständigen Durch einen anwesenden Bausachverständigen kann die Sicherheit, alle vorhandenen Mängel zuverlässig zu erkennen, erhöht werden. Ist dies nicht möglich, so nimmt man sicherheitshalber auch Dinge auf, bei denen man sich nicht sicher ist ob sie mangelhaft sind. Ein Sachverständiger kann dann zu einem späteren Zeitpunkt seine fachmännische Einschätzung abgeben. Kabel und Rohre können später nicht mehr kontrolliert werden da sie vom Putz oder Estrich verdeckt werden. In diesen Fällen sollte deshalb eine Abnahme sofort nach der Fertigstellung der jeweiligen Leistung erfolgen. Auch Folgendes wird als Bauabnahme gewertet: Der Bauherr ignoriert die Ankündigung der Bauabnahme und erscheint auch nicht am Abnahmetermin. Der Bauherr bezieht das Haus. Die vorzeitige Überweisung der Schlussrate würde ebenfalls als Abnahme ausgelegt.

Welche Mängel treten auf und wie kann eine Mängelbeseitigung aussehen

Bagger in einer Baugrube Einige Mängel sind häufiger zu finden als andere. Leicht festzustellen sind u.a. entstandene Risse im Mauerwerk oder im Putz. Der Einbau der Fenster wurde nachlässig ausgeführt oder sie wurden verkehrt, also z. B. die Innen- und Außenseite verwechselt, eingebaut. Beim Dach könnte das falsche Dämmmaterial eingesetzt worden sein. Sind die Dehnungsfugen im Estrich nicht fachgerecht ausgeführt, führt auch dies zu Rissen. Wird die Lüftungsanlage nicht ordentlich eingebaut, so kann dies zu Feuchtigkeit in den Wänden führen. Ist der Bauherr auf der Baustelle oft präsent, so kann er durch seine Aufmerksamkeit viele Fehler vermeiden.

Wie geht man nun als Bauherr vor wenn man einen Baumängel entdeckt?

Austausch fehlerhafter Wandverkleidung Lassen Sie sich nicht verleiten, den Fehler selbst zu reparieren! Fotos des Mängels können als Beweismaterial dienen. Der nächste Schritt ist die schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung beim verantwortlichen Bauunternehmen. Diese ist durch Einschreiben mit Rückschein zuzustellen. Die Bezahlung der Arbeitsleistung darf in angemessener Höhe ausgesetzt werden. Nützt der Handwerker die erste Frist nicht, so ist ihm eine Nachfrist zu setzen. Verstreicht diese Frist wieder ungenutzt, darf der Bauherr vom Vertrag zurücktreten oder die Vergütung mindern und einen anderen Handwerker mit der Mängelbeseitigung beauftragen. Aus vielen Gründen ist es für alle am Bau Beteiligten ganz besonders wichtig, hieb- und stichfeste Verträge und Vereinbarungen mit Hilfe eines Rechtsanwalts bzw. Fachanwalts für Baurecht abzuschließen. Kontaktieren Sie jetzt unverbindlich einen Anwalt für Baurecht in München oder in der Nähe.