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Rechtsanwalt Michael Drobinoha
Rechtsanwälte Schwaninger & Schmale
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Kriegsstraße 45, 76133 Karlsruhe

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Michael Drobinoha · Silke Fichter · Birgitta Schmale · Timo Seßler · Annika Weber

Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentum Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Lösung war, Wohnraum mit finanzieller Hilfe der Bevölkerung zu schaffen und als Gegenwert Wohneigentum zu bieten. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Der Eigentümer hat freie Hand bei der Gestaltung seines Sondereigentums, wenn er die Rechte Dritter (in diesem Fall hauptsächlich andere Miteigentümer) und das Gesetz nicht missachtet. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Die Teilungserklärung

Wohnungseigentümer freut sich Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wem welches Wohnraumeigentum gehört. Das Teileigentumsgrundbuch, wie das Wohnungsgrundbuch auch genannt wird, findet sich im Grundbuchamt, welches sich gewöhnlich im zuständigen Amtsgericht befindet. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie sorgt die notariell beglaubigte Teilungserklärung für Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

Frau erklärt Grundriss und hält einen Schlüssel Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Wer haftet bei Schäden

kaputte Armatur Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Natürlich haftet jeder am Bau Beteiligte für seine erbrachte Leistung. Meist ist es jedoch nicht leicht den Fehler eindeutig einem Gewerk zuweisen zu können. Liegt es an einem Planungsfehler, oder waren die Handwerker schuld? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Auch wenn der Eigentümer dann sein neues Eigenheim bezogen hat können Schäden auftreten. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Das kaputte Dach, das am Sondereigentum durch eindringendes Wasser einen Schaden entstehen lässt, zum Beispiel. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Oft kommt es auf Eigentümerversammlungen zu heftigen Disputen, da die Meinung der Eigentümer zu weit auseinandergehen. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Gut beraten ist man deshalb, sich zeitig an einen fachlich kompetenten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.

Hausordnung gemäß WEG

Eigentümerin macht eine Stimmabgabe Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. Eine Hausordnung legt unter anderem, die regelmäßige Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses, Ruhezeiten wie Mittags- und Nachtruhe oder zu welchen Zeiten und wie lange musiziert werden darf, fest. Es gibt jedoch auch Grenzen, so darf ein gänzliches Verbot zu Musizieren nicht ausgesprochen werden, dies wiederum regelt bereits das BGB.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Schlüssel Vertrag Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Möglicherweise gibt es die Einschränkung, dass gewerbliche Nutzung von den restlichen Eigentümern genehmigt werden muss. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Die Teilungserklärung nachträglich zu ergänzen oder zu verändern bedarf der Zustimmung aller Miteigentümer. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.