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Rechtsanwalt Dr. Markus Fromm
Fromm***FMP
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Göttelmannstraße 2, 55130 Mainz

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Dr. Markus Fromm

Baurecht

Schlüsselübergabe Vertrag Im Baugesetzbuch findet man die meisten relevanten Gesetzestexte rund ums Bauen. Jedoch auch das BGB ist zu beachten und noch einige andere Gesetze und Verordnungen. Grundsätzlich ist das Baurecht in zwei Bereiche einzuteilen, dem öffentlichen und dem privaten Baurecht. Im öffentlichen Baurecht geht es um Einschränkungen der Baufreiheit und dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht. Im Baugesetzbuch findet man allgemeine gesetzliche Regelungen zum öffentlichen Baurecht. Hierin ist u.a. die Bauleitplanung durch die Gemeinde geregelt und die Notwendigkeit einen Flächennutzungsplan aufzustellen. Geplante Industriegebiete oder Einkaufszentren sind z.B. in diesem Flächennutzungsplan zu finden. Gesetzlich geregelt ist auch die Verpflichtung der Gemeinde ein Neubaugebiet sachgerecht zu erschließen. Die dadurch entstehenden Kosten sind allerdings auch vom jeweiligen Grundstückseigentümer mit zu finanzieren. Neben der Sanierung von alten Stadtvierteln regelt das Baugesetzbuch durch Sondervorschriften auch den Schutz der Landschaft an den Außengrenzen der Gemeinde. Auf die Einhaltung der allgemeinen Bauvorschriften achtet die Bauaufsichtsbehörde, der vor Baubeginn der Bauplan vorgelegt werden muss. Wenn die Gemeinde die Baugenehmigung verweigert ist man oft ratlos. Die Begleitung eines Anwalts für Baurecht in schwierigen baurechtlichen Angelegenheiten erleichtert den Weg zum Eigenheim meist beträchtlich.

Was muss beim Bau des Eigenheims beachtet werden?

Schlüssel hängen an einem Schlüsselboard Der Bauplan wurde genehmigt und es geht im Weiteren hauptsächlich um privates Baurecht. Hierunter fallen alle Vertragsverhältnisse, die der Bauherr, den Bau betreffend, abschließt. Besonderes Augenmerk sollten Bauherrn auf den mit dem Architekten zu schließenden Vertrag haben, da diese oft sehr detailreich und unübersichtlich sind. Häufig führt eine unklare oder missverständliche Leistungsbeschreibung in Verträgen und Vertragsklauseln zu Ärger und Streit. Auch die Durchführung der handwerklichen Arbeiten kann unzufriedenstellend erfolgen, oder bei Lieferverzug, die ganze Baustelle lahm legen. Ganz schlimm wird es, wenn eine Baufirma die Leistung verweigert oder aus eigener Notlage nicht liefern kann. Treten Probleme am Bau auf, führt dies fast unweigerlich zu einer Bauverzögerung und weiteren kostspieligen Konsequenzen. Fachkundigen Rat bekommt man in diesen verfahrenen Situationen vom erfahrenen Anwalt für Baurecht in Mainz.

Auf was bei der Bauabnahme geachtet werden muss

Architekt und Bauherr lesen in einem Bauplan Die Bauabnahme beschließt, durch eine gemeinsame Begehung, ein Bauprojekt. Die rechtlichen Auswirkungen sind erheblich. Die erbrachten Leistungen werden anerkannt und die Beweislast für Mängel liegt von nun an beim Bauherrn. Der Gewährleistungszeitraum der Baufirma von fünf Jahren für versteckte Mängel beginnt. Auch bei weiteren neu auftretenden Schäden durch z.B. Sturm, ist nun der Eigentümer selbst in der Verantwortung.

Die Baumängel und das Abnahmeprotokoll

eine Bauinspekteurin fertigt ein Protokoll an Baumängel sind bautechnische Fehler, es fehlt also entweder eine zugesicherte Eigenschaft einer Werksleistung, oder es beinhaltet einen Fehler und mindert bzw. verändert damit seinen Wert und den vorausgesetzten Gebrauch oder hebt ihn gänzlich auf. Findet man einen Baumängel, darf man die Bauabnahme nicht unterschreiben. Darum ist ein Abnahmeprotokoll unerlässlich. Mängel und noch nicht erbrachte Leistungen werden hier festgehalten. Ein Abnahmeprotokoll kann auch handschriftlich erstellt werden.

Folgende Punkte sind wichtig:

• Die Teilnehmer der Begehung
• Datum und Ort der Bauabnahme
• Name des Bauherrn
• Adresse der Baustelle
• Auftragssnummer und Datum des Bauvertrages
• Die exakte Benennung der abzunehmenden Leistungen
• Beginn und Fertigstellung der Leistung
• die Beschreibung und die Auflistung sichtbarer neuer, bereits bekannter und noch nicht behobener Mängel
• Auflistung aller Dinge, die als Mangel empfunden werden
• eine neue Terminvereinbarung zur Bauabnahme nach erfolgter Mängelbehebung
• die Unterschrift des Bauunternehmers und des Bauherrn

Bausachverständige für bebaute Grundstücke

Gruppe von Bausachverständigen Die zusätzliche Unterstützung eines Bausachverständigen ist zu empfehlen. Im Zweifelsfall notiert man sicherheitshalber auch evtl. vermeintliche Mängel. So vergibt man die Chance auf Mängelrüge nicht und ein Sachverständiger kann später beurteilen ob ein Mängel vorliegt. Schwierig zu beurteilen sind am Bauende leider ausgeführte Arbeiten, die nicht mehr sichtbar sind, wie z.B. verlegte Heizungsrohre oder elektrische Kabel. Deshalb sollte es für diese Gewerke unbedingt direkt nach Beendigung ihrer Arbeit eine gesonderte Abnahme geben. Als Bauabnahme gelten auch folgende Handlungen: Der Bauherr reagiert nicht auf die Ankündigung der Bauabnahme und erscheint auch nicht zum Termin. Wenn das Haus vom Bauherrn bereits vor der Abnahme bezogen wurde. Das Überweisen der Schlussrate, oder auch Trinkgeld für die Handwerker wird als Anerkennung der Leistung gewertet.

Häufige Baumängel und wie sie beseitigt werden können

Gruppenbild von Bauingenieuren Es gibt Klassiker unter den Baumängeln. Bei modernen Baustoffen muss die Verarbeitung genau eingehalten werden sonst führt dies schnell zu Rissen im Mauerwerk oder Putz. Für Bauherrn oft nicht sofort erkennbar sind falsch eingebaute Fenster die später jedoch zu Wasserschäden führen können. Das Dach kann fehlerhaft abgedichtet worden sein und Feuchtigkeit dringt ein oder es isoliert nicht richtig. Ein grober Fehler sind auch fehlerhaft gesetzte Dehnungsfugen, die im Estrich zu Rissen führen. Über undichte Lüftungsanlagen könnte Feuchtigkeit ins Mauerwerk dringen. Manch einer dieser Mängel kann durch viel Präsenz eines aufmerksamen Bauherrn auf der Baustelle vermieden werden.

Wie geht man nun als Bauherr vor wenn man einen Baumängel entdeckt?

Demontage fehlerhafter Deckenpanele Der Baumangel darf nicht vom Bauherrn selbst repariert werden! Halten Sie den Mängel durch ein Foto fest, oder holen Sie sich einen neutralen Zeugen hinzu. Per Einschreiben ist dann eine schriftliche Mängelrüge mit Fristsetzung an den zuständigen Handwerker oder das Bauunternehmen zu stellen. Der Handwerker muss damit rechnen, dass der Bauherr einen Teil der Rechnung erst nach Mängelbeseitigung begleichen wird. Der Handwerker hat Anspruch auf eine Nachfrist, wenn er den Schaden nicht innerhalb der gesetzten Frist beheben konnte. Als letzte Alternative bleibt dem Bauherrn, bei weiterer Leistungsverweigerung des Handwerkers, die Kürzung der Rechnung oder sogar der Rücktritt vom Vertrag und die Beauftragung eines anderen Handwerkers um den Mängel zu beheben. Vermeiden Sie, dass Ihnen Fehler, fehlerhafte oder nicht erbrachte Leistungen in der Bauausführung schlaflose Nächte bereiten und holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Baurecht. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Baurecht in Mainz.