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Rechtsanwältin Verena Graf-van Geldern
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Bottroper Straße 175, 46117 Krefeld

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Wohnungseigentumsrecht was ist das?

Familie ist frisch in eigene Wohnung eingezogen Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Mann und Frau ärgern sich am Computer In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Sie ist auch wichtig um entstehende Kosten am Gemeinschaftseigentum anteilsmäßig gerecht aufzuteilen. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Das Sondereigentum

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Zum Sondereigentum einer Wohnung gehören natürlich alle ihre Räume, auch Decken- und Wandverkleidungen und Fußbodenbeläge, sanitäre Installationen sowie Innentüren und nichttragende Innenwände. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Deshalb ist eine Badsanierung zwar ersteinmal die alleinige Entscheidung des Sondereigentümers, sind jedoch durch den Umbau neue Rohre oder ein Umbau der Rohre nötig, so muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Die Haftung im Schadensfall

defekter Siphon Eine mangelhafte Bauaufsicht kann schon beim Bau des Hauses Mängel entstehen lassen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Liegt der Fehler im Einkauf, in der Verarbeitung oder war die Ware mangelhaft? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Nach Bezug des Sondereigentums können natürlich auch Mängel auftreten. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Entstehende Schäden am Sondereigentum sind laut § 14 WEG von jedem Eigentümer selbst zu tragen. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Was aber wenn Gemeinschaftseigentum umgekehrt einen Schaden am Sondereigentum verursacht? Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Ein Hagel- oder Sturmschaden ist bei der abgeschlossenen Hausversicherung zu melden. Schwieriger wird es, wenn der Schaden am Dach der Eigentümergemeinschaft bekannt war, aber nichts unternommen wurde? Dann ist nicht mehr die Versicherung zahlungspflichtig, sondern die Eigentümergemeinschaft selbst. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Für und wider einer Eigentumsgemeinschaft

eine Baustelle einer Eigentumswohnung Die Basis von Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers seiner Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber findet man im WEG. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung hilft um festzulegen wer welches Stimmrecht hat. Auf Eigentümerversammlungen kommt es des Öfteren zu Differenzen unter den Parteien. Vermeintlich kleine Entscheidungen geben Anlass zum Streit, wie etwa wie gerecht es ist Müll nach Quadratmetern abzurechnen anstelle von Personen je Wohneinheit, oder ob Pflanzen im Treppenhaus wirklich nicht gestattet sind. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Wenn man z.B. mit einer Beschlussfassung auf einer Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht mit fachkundiger Unterstützung weiterhelfen.

Die Hausordnung

Eigentümerin macht eine Stimmabgabe Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen sind jedoch nicht zulässig, da auch eine Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bzw. dem BGB unterliegen.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Schlüssel Vertrag Haus Auch für gewerbliche Nutzung ist die Teilungserklärung zu Rate zu ziehen. Möglicherweise gibt es die Einschränkung, dass gewerbliche Nutzung von den restlichen Eigentümern genehmigt werden muss. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Dies ist der restlichen Eigentümergemeinschaft oft ein Dorn im Auge. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Den Miteigentümern bleibt nach WEG § 15 Abs. 3 die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch anzumelden, allerding nur wenn konkrete Verstöße wie Lärmbelästigung nachzuweisen sind. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht hilft Ihnen mit Rat und Tat weiter, wenn Ihnen die Rechtslage nicht klar ist.