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Rechtsanwalt Felix Beer
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Wohnungseigentumsrecht was ist das?

zwei Wohnungseigetümerinnen Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Die Lösung war, Wohnraum mit finanzieller Hilfe der Bevölkerung zu schaffen und als Gegenwert Wohneigentum zu bieten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Zu einem bestimmten Anteil ist jeder Wohnungseigentümer auch Eigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Ohne Teilungserklärung geht es nicht

älteres Ehepaar liest ein Dokument Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. Die sogenannte Teilungserklärung ist wichtig, da hier genau definiert ist, welchem Teileigentümer welches Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

Frau erklärt Grundriss und hält einen Schlüssel Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Wichtig zu wissen ist, dass weder Fenster noch die dem Treppenhaus zugewandte Seite der Wohnungseingangstür Teil des Sondereigentums sind. Das gleiche gilt für Balkone, denn auch wenn der Innenraum Sondereigentum ist, die Außenwand und Decke gehören zum Gemeinschaftseigentum. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Sondereigentumsfähige Dinge des Gemeinschaftseigentums können aber über die Teilungserklärung mit ins Sondereigentum übertragen werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Nützen Sie das Fachwissen eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht bevor es zu einem Prozess kommt.

Wer haftet wann für welche Schäden?

Siphon nach einer Reparatur Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. Liegt der Fehler im Einkauf, in der Verarbeitung oder war die Ware mangelhaft? Bis geklärt ist wer die Haftung zu tragen hat, vergeht oft viel Zeit und es können Verjährungsfristen einsetzen. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Trifft beides nicht zu, dann bleibt dem geschädigten Eigentümer nur, darauf zu hoffen, dass das Sondereigentum mit in die notwendigen Reparaturarbeiten des Daches mit einbezogen und von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam geschultert wird.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Rohbau eines Holzhauses Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung findet man im WEG. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. Vermeintlich kleine Entscheidungen geben Anlass zum Streit, wie etwa wie gerecht es ist Müll nach Quadratmetern abzurechnen anstelle von Personen je Wohneinheit, oder ob Pflanzen im Treppenhaus wirklich nicht gestattet sind. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Eine Hausordnung muss sein

Abstimmung über die Hausordnung Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Es gibt jedoch auch Grenzen, so darf ein gänzliches Verbot zu Musizieren nicht ausgesprochen werden, dies wiederum regelt bereits das BGB.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Unterzeichnung Nutzungsvertrag Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Möglicherweise gibt es die Einschränkung, dass gewerbliche Nutzung von den restlichen Eigentümern genehmigt werden muss. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Dies ist der restlichen Eigentümergemeinschaft oft ein Dorn im Auge. Dazu gibt es nun seit April 2019 eine wichtige Entscheidung des BGH: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann und wenden Sie sich bei Fragen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.