Einen Anwalt für Mietrecht in Stadthagen finden
Rechtsanwälte aus Stadthagen & Umgebung mit Fachgebiet Mietrecht. Wählen Sie hier schnell und einfach den Anwalt für Ihren Rechtsfall.
Dr. Fricke & Collegen PartG mbB
Rechtsanwalt und Mediator | Partner
Yorckstraße 10, 30161 Hannover
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Mietvertrag, ein Anwalt kann helfen
das Modell von einem Haus Wohnraum kann in der heutigen Zeit leicht knapp werden. Findet man dann eine Wohnung so greift man schnell zu. Akzeptiert dabei unter Umständen Bedingungen, auf die man sich im Normalfall sicherlich nicht einlassen würde. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. Das ist besonders ratsam, wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, oder ein Pauschalbetrag für Nebenkosten angesetzt wird anstelle der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Wichtig – die Wohnungsgeberbestätigung
Der Einzug eines neuen Mieters ist übrigens der Meldebehörde durch eine Vermieterbescheinigung zu melden und Aufgabe des Vermieters. Der Vermieter hat dabei innerhalb von zwei Wochen zu agieren, da ihm andernfalls nach § 54 BMG ein Bußgeld bis 1000 Euro droht. Dies gilt übrigens auch bei einer Untervermietung oder dem Zuzug naher Verwandter! Hier trifft die Meldepflicht jedoch nicht den Vermieter, sondern den Mieter, der untervermietet. Für den Auszug gilt die Meldepflicht nur in besonderen Situationen, etwa wenn der Mieter ins Ausland zieht.
Die neue WEG-Reform
Das Wohneigentumsrecht wurde mit Wirkung zum 01.12.2020 erneuert und ergänzt. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Änderungen. Verwalter müssen nun drei, statt der bisher üblichen zwei Wochen, früher zur Eigentümerversammlungen einladen. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Auch die bisher eher langwierigen Umlaufbeschlüsse werden einfacher. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. Es muss jedoch unverändert immer noch eine 100 % Zustimmung erzielt werden. Interessant ist auch das neue Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Möchte man eine Markise von der Eigentümergemeinschaft genehmigt bekommen, so ist künftig eine einfache Mehrheit ausreichen, es bedarf also keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderung“ auf eigene Kosten durchführen zu dürfen. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. Ferner können Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden anstelle des bisher möglichen Sondernutzungsrechtes. Bei Unklarheiten bezüglich der neuen WEG Reform hilft ein Anwalt für Mietrecht gerne weiter.
Die Nebenkostenabrechnung
Familie kniet auf Sofa Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Sind sich die Vertragspartner einig, so können die Nebenkosten auch über einen fixen Betrag, einer Pauschale, abgegolten werden. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. Für Mietverträge mit Passus über Nebenkosten gilt: Der Mieter hat Anspruch innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die angefallenen Nebenkosten informiert zu werden. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?
Neben Versicherungen, wie Haftpflichtversicherung oder Sachversicherungen, zählen auch Personalkosten, wie die Hausmeisterkosten oder Gartenpflege, zu den umlagefähigen Kosten. Sicherheitsdienste wie eine Wach- und Schließgesellschaft sind hingegen nicht vom Mieter zu tragen, oder auch eine Mietausfallversicherung, da diese nur dem Vermieterinteresse dient. Frau am Telefon
Mietminderung
Während der Vermietung einer Immobilie kann es durchaus zu Differenzen kommen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Ab wann ist eine Mietminderung möglich? Grundlegend ist Frage zu klären, ob die Mietsache, wie vertraglich geregelt, nutzbar ist oder nicht. Wenn z.B. ein Wasserschaden, oder ein starker Schimmelbefall die Wohnung unbewohnbar macht. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer „Messi-Wohnung“, so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. Wie hoch eine Miete gekürzt werden darf ist unterschiedlich. Die Höhe der jeweiligen erlaubten Minderung hängt vom Grad der Einschränkung ab und variiert dadurch von Fall zu Fall. Bevor der Mieter an eine Mietminderung denkt, hat er als ersten Schritt den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Der Einzelfall ist entscheidend und nur ein Anwalt kann optimalen Rat geben. weiße Häuschen vor blauem Hintergrund
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Eine Kündigung durch den Vermieter ist möglich, sie muss aber ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben mitteilen. Die § 573 BGB sowie § 543 BGB und § 569 BGB behandeln das Thema Mietvertragskündigung durch den Vermieter. Einem Mieter kann z.B. gekündigt werden, wenn er seine Mietzahlungen nicht oder nicht pünktlich leistet, seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Der Vermieter, oder die Person für die der Eigenbedarf angemeldet wurde, muss sich nicht in einer Notlage befinden, vernünftige und nachvollziehbare Gründe sind ausreichend. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.
Die Räumungsklage als letztes Instrument
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Ein dadurch erwirkter Räumungstitel ermächtigt nun den Vermieter, die Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt für Mietrecht in Stadthagen , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Um seinen Mietvertrag zu beenden muss man über seinen Inhalt und die vereinbarten Kündigungsfristen genau Bescheid wissen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Ist es wichtig, den Empfang bestätigt zu wissen, empfiehlt sich das Einschreiben mit Rückschein oder gleich die persönliche Übergabe. Überdies empfiehlt sich bei persönlicher Übergabe eine schriftliche Bestätigung des Empfangs einzufordern. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Hierbei treten die unterschiedlichen Sichtweisen von Vermietern und Mietern oft deutlich zu Tage. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. Nicht sehr bekannt ist, dass es grundsätzlich eigentlich zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit den Mieter mit in die Pflicht zu nehmen. Dies geschieht dann über sogenannte Kleinreparatur- oder Schönheitsreparaturklauseln. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Eine große Unterstützung für alle Rechtsfragen in diesen Fällen ist der Anwalt für Mietrecht. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Stadthagen über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.
Mietwucher – überhöhte Miete
Im StGB unter §291 finden sich die relevanten Stellen zum Mietwucher. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Der Vermieter muss sich dabei allerdings an die Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung) von max. 20 % halten und zusätzlich höchstens alle drei Jahre eine Erhöhung festlegen. Die erhöhte Miete muss sich außerdem an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Um von Mietwucher zu sprechen, muss zur überteuerten Wohnung aber noch ein zweiter Sachverhalt gegeben sein, wie etwa das Ausnützen einer Zwangslage, wenn es dem Mieter nicht möglich war auf eine günstigere Alternative zurückzugreifen. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Und so dauerte ein Hamburger Rechtsstreit fünf Jahre ehe er mit einem Urteil endete, das künftig für gerechtere Mieten sorgen könnte. Im betroffenen Fall ging es um reparaturbedürftige Wohnungen, die dem Job-Center Hamburg für Harzt-IV Empfänger vermittelt wurden. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. In diesem Urteil wurde der Vermieter dazu verurteilt einen Betrag von 52.000 € zurückzubezahlen. Außerdem mussten die Mieten den Umgebungsmieten angeglichen werden. Das Urteil könnte auch insofern wegweisend sein, da immer mehr Flüchtlinge, die hier Asyl beantragen und ohne Arbeit sind, künftig Hartz IV beziehen und sich vermutlich öfters in ähnlichen Situationen befinden werden. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Die Betroffenen wehren sich oft nicht, da sie sich durch ihre geleistete Unterschrift in einer ausweglosen Situation wähnen. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Der Vermieter wird auf Ihr Anliegen sich bereitwilliger reagieren wenn Sie sich im vornherein anwaltlichen Rat geholt haben. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.