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Anwalt Mietverhältnis Bamberg

Rechtsanwalt Thomas Kliemann
Gebhardt & Kliemann
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Familienrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Friedrichstraße 7, 96047 Bamberg
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Rechtsanwalt Manfred Deinlein
Wagner, Deinlein
Willy-Lessing-Str. 5, 96047 Bamberg
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Info zu Mietverhältnis in Bamberg

Mietverhältnis eingehen

Mietverhältnisse werden in Deutschland in der Regel durch einen Mietvertrag begründet. Theoretisch könnten auch viele Immobilien durch eine mündliche Vereinbarung vermietet werden, das ist in der Praxis aber nicht anzuraten (mehr zu Mietverhältnisse ohne Mietvertrag siehe weiter unten). Im Mietvertrag, egal ob Untermietvertrag oder Hauptmietvertrag, müssen zumindest die Kontaktdaten von Vermieter und Mieter, das Mietobjekt und der Mietzins enthalten sein. Handelt es sich nicht um einen Zeitmietvertrag (in welchem Mietbeginn und Mietende explizit genannt wird), wird von einem unbefristeten Vertrag ausgegangen. Die Kündigungsfrist kann entweder individuell festgelegt oder mit Hinweis auf das Gesetz vereinbart werden. Auch zu den Themen Schönheitsreparaturen, Renovierungspflicht und Nebenkostenabrechnung lassen sich - je nach Mietobjekt - einige spätere Streitigkeiten im Keim ersticken, sofern die Klauseln nicht gegen geltendes Gesetz verstoßen und entsprechend eindeutig formuliert sind. Für Mieter, die vorhandenes Mobiliar nutzen (z.B. eine Einbauküche), ist es besonders wichtig, detailliert zu listen, welche Möbel und Gerätschaften in welchen Zustand übernommen wurden.

Probleme während des Mietverhältnisses

Hauptstreitpunkte während eines Mietverhältnisses betreffen die Punkte Mieterhöhung, Mangel / Mängelbeseitigung sowie Nebenkostenabrechnung.
  • Mieterhöhung: Grundsätzlich darf der Vermieter die Miete erhöhen, wenn eine erfolgte Modernisierung dies zulässt, aber auch dann, um den Mietzins (wieder) an die örtliche Vergleichsmiete anzupassen. Das ist regelmäßig dann möglich, wenn die Miete längere Zeit unverändert Bestand hatte. Vermieter könnten sich überlegen, im Vornherein eine Staffelmiete zu vereinbaren. Damit erhöht sich die Miete in festgelegten Abschnitten um einen im Mietvertrag ausgemachten Betrag.
  • Mangel / Mietminderung: Ein Mieter hat grundsätzlich das Recht auf eine einwandfreie Immobilie. Um etwa eine Mietminderung geltend machen zu können, muss genau dokumentiert werden, wann der Mangel entstanden ist. Denn Vorsicht: Bestand der Mangel bereits bei Einzug, haben Sie kein Recht, die Miete zu mindern.
  • Nebenkosten: Auch Nebenkostenabrechnungen sind (leider) ein Dauerstreitthema zwischen Vermieter und Mieter. Grundsätzlich sind nur dann Nebenkosten zu bezahlen, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. Sollte es keinen Mietvertrag geben, wird das Umlegen von Nebenkosten schwierig bis unmöglich. Viele Vermieter legen - aus Wissen oder Unwissen - nach wie vor Kosten um, die sie selbst bezahlen müssen (z.B. Reparatur Heizung). Auch wenn sie im Recht sind, müssen Mieter hier vorsichtig handeln. Auf keinen Fall sollte eine Nachzahlung vorschnell überwiesen werden. Das kann als Zustimmung ausgelegt werden.

Mietverhältnis beenden

Ein Mietverhältnis ist ein Dauerschuldverhältnis, das entweder durch Aufhebung oder Kündigung beendet werden kann. Die Aufhebung ist im Mietrecht ziemlich selten, die meisten Mietverhältnisse werden mittels Kündigung beendet. Der Mieter hat grundsätzlich eine dreimonatige Kündigungsfrist, die übrigens nicht durch das Präsentieren potenzieller Nachmieter einseitig verkürzt werden kann. Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich hingegen danach, wie lange das Mietverhältnis bereits existiert hat (und verlängert sich entsprechend der Mietdauer). Auch kann der Vermieter nicht einfach so kündigen, sondern braucht einen wichtigen Grund. Davon gibt es hauptsächlich zwei, einmal die Kündigung wegen Eigenbedarf andererseits die Kündigung wegen Messietum. Bei beiden Kündigungsgründen räumt die jüngere Rechtsprechung dem Vermieter eine bessere Position ein und schränkt den Mieterschutz ein. So kann ein Vermieter seine Wohnung auch im Rahmen einer Zwangsräumung mit Mobiliar des Mieters zurücknehmen. Früher musste er dieses auf eigene Kosten wegschaffen und kostenpflichtig unterstellen (Berliner Räumung bzw. Berliner Modell). Auch beim Eigenbedarf ist die Stellung des Vermieters gestärkt. Denn auch wenn er etwa die Wohnung nur als Zweitwohnsitz benötigt, darf er laut aktueller Rechtsprechung das Mietverhältnis beenden.

Mietverhältnis ohne Mietvertrag

Wie oben bereits erwähnt, sind Mietverhältnisse ohne Mietvertrag eher unüblich, kommen aber in der Praxis durchaus vor und zwar vor allem dann
  • wenn sich Mieter und Vermieter privat kennen
  • wenn das Mietverhältnis nur eine sehr kurze Zeit dauern soll
Was anfänglich kein Problem darstellte, wird spätestens dann eines, wenn es ums liebe Geld geht. Denn wie kann man sich einigen, wenn zuvor nichts vereinbart wurde oder alles easy war? Da welchen die Regeln im Mietrecht oft, aber nicht immer weiter. Ein erfahrener Anwalt zeigt Ihnen Lösungswege auf und weiß, ob er selbst offiziell oder besser nur im Hintergrund für Sie tätig werden sollte. Denn ein förmliches Anwaltsschreiben kann im Einzelfall auch genau das Gegenteil bewirken.

Anwalt Mietrecht Bamberg

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