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Rechtsanwältin Elke Göhring Unterhaching
Rechtsanwältin Elke Göhring
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hauptstraße 42, 82008 Unterhaching
089 - 30703382
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Elke Göhring, Ihre Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Anwältin für Familienrecht in Unterhaching. Meine Anwaltskanzlei ist spezialisiert auf das Familienrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht und bietet umfassende Beratungsdienstleistungen in diesen Bereichen an. Hierbei verfüge ich über fundiertes Fachwissen und langjährige Erfahrung und stehe meinen Mandanten mit professionellem Rat und juristischer Expertise zur Seite. Meinen Kompetenzen. Im Familienrecht unterstütze ich Sie in jeder Phase des familienrechtlichen Verfahrens und arbeite eng mit Ihnen zusammen, um Ihre individuellen Bedürfnisse zu verstehen. Dies umfasst die Beratung bei der Vorbereitung und Einreichung von Scheidungsanträgen, die Vermittlung bei Streitigkeiten und die Vertretung vor Gericht, sofern eine gerichtliche Auseinandersetzung erforderlich ist. Ich setze mich nachdrücklich für Ihre Interessen ein und strebe eine faire und gerechte Lösung an. Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht unterstütze ich sowohl Mieter als auch Vermieter in allen Belangen rund um das Mietverhältnis. Dies umfasst die rechtliche Beratung bei der Gestaltung von Mietverträgen, ...mehr
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Wohnungseigetümerinnenzwei Wohnungseigetümerinnen Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Daraus entstand 1951 das Gesetz des Wohnungseigentumsrechts, kurz WEG. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Außerdem erhält man auch einen bestimmten Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

Wohnungseigentümer freut sichWohnungseigentümer freut sich In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Wie auch das Grundstücksgrundbuch, findet man das Teileigentumsgrundbuch oder auch Wohnungsgrundbuch meist im Amtsgericht angesiedelten Grundbuchamt. Die sogenannte Teilungserklärung ist wichtig, da hier genau definiert ist, welchem Teileigentümer welches Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Die Kostenaufteilung des Miteigentums an gemeinschaftlich genutzten Bereichen kann durch die Teilungserklärung berechnet werden. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum einer Eigentumswohnung

Diskussion über Grundriss einer WohnungDiskussion über Grundriss einer Wohnung Zum Sondereigentum einer Wohnung gehören natürlich alle ihre Räume, auch Decken- und Wandverkleidungen und Fußbodenbeläge, sanitäre Installationen sowie Innentüren und nichttragende Innenwände. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Aus diesem Grund ist eine Sanierung des Bades oder der Küche mit den Miteigentümern abzustimmen wenn gemeinsam genützte Rohrleitungen mitverändert oder ausgetauscht werden müssen. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Wer haftet wann für welche Schäden?

kaputte Armaturkaputte Armatur Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Für erbrachte Leistungen der jeweiligen Gewerke, Architekten oder Baustofflieferanten ist klar, dass diese für fehlerhafte Leistungen Schadensersatz leisten müssen. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Nach Bezug des Sondereigentums können natürlich auch Mängel auftreten. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. Schaden des Sondereigentums ist gemäß § 14 WEG vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Oder anders herum, Gemeinschaftseigentum beschädigt Sondereigentum. Klassisches Beispiel ist ein undichtes Dach, welches einen Wasserschaden im darunterliegenden Sondereigentum verursacht. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Hat der eingesetzte Verwalter es verabsäumt das Dach wieder instand setzen zu lassen und es bis dahin prophylaktisch abzudichten, so liegt die Verantwortung nicht mehr bei der Versicherung, sondern beim Verwalter. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Für und wider einer Eigentumsgemeinschaft

Rohbau eines HolzhausesRohbau eines Holzhauses Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Meist geht es um Geld, oft aber auch um Rechte ("Dürfen Miteigentümer im gemeinschaftlich genutzten Waschkeller rauchen?"), oder die Hausgemeinschaft verweigert einem Eigentümer die Tierhaltung. Wie man sich wieder gut verträgt, weiß das WEG-Recht leider nicht. Holen Sie guten Rat bei einem Anwalt für Wohnungseigentumsrecht ein, bevor Sie eine allzu schnelle Entscheidung treffen.

Hausordnung gemäß WEG

Abstimmung über die HausordnungAbstimmung über die Hausordnung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen sind jedoch nicht zulässig, da auch eine Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bzw. dem BGB unterliegen.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Vermietung Haus an TouristenVermietung Haus an Touristen Die Teilungserklärung schafft auch hier für Klarheit. Möglicherweise gibt es die Einschränkung, dass gewerbliche Nutzung von den restlichen Eigentümern genehmigt werden muss. Die Miteigentümer können einem Gewerbe jedoch nur widersprechen, wenn absehbar ist, dass damit der Wert der Immobilie sinkt oder die Störungen für die anderen Parteien etwa durch Lärm oder Publikumsverkehr zu groß wären. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. Zu diesen Touristenwohnungen hat der BGH 2019 eine klare Entscheidung getroffen. Zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ entschied das BGH am 12.04.2019, dass eine Wohnung mit dem Passus in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken“ auch eine Kurzzeitvermietung nicht ausschließt. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

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