Rechtsanwalt für Mietrecht in Oberschleißheim
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Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
Modellhaus auf einer Hand Der Markt für vermieteten Wohnraum ist mitunter stark umkämpft. Eine überhastete Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist da schnell einmal getroffen. Bei näherer Betrachtung jedoch wären einige Vertragsbestandteile nachteilig für den Mieter. Deswegen ist es wichtig in Ruhe zu entscheiden und sich ausreichend Zeit zu lassen. Ein sicherer und fachlich versierter Ansprechpartner bei Fragen das Mietrecht betreffend ist immer ein Anwalt für Mietrecht. In besonderem Maße trifft dies zu, wenn es sich um einen Staffelmietvertrag handeln sollte, oder statt einer detaillierten Abrechnung der Nebenkosten nur ein pauschaler Betrag vereinbart ist.
Wohnungsgeberbestätigung
Der neue Mieter ist vom Vermieter dem Einwohnermeldeamt anhand einer Vermieterbescheinigung mitzuteilen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Auch bei einer Untervermietung, oder dem Einzug selbst naher Verwandter, ist hierauf unbedingt zu achten. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.
Die neue WEG-Reform
Das Wohneigentumsrecht wurde mit Wirkung zum 01.12.2020 erneuert und ergänzt. Die Änderungen des Reformgesetzes im Überblick. Verwalter müssen nun drei, statt der bisher üblichen zwei Wochen, früher zur Eigentümerversammlungen einladen. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. War bisher eine Beschlussfassung nur möglich, wenn mindestens 50 % Miteigentumsanteile vertreten waren, so wurde diese Grenze nun gekippt, Beschlussfassungen sind nun, von dieser Grenze unabhängig, möglich. Als Erleichterung dürfte sich die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung herausstellen, die es deutlich vereinfacht an der Versammlung teilzunehmen ohne anzureisen. Umlaufbeschlüsse werden ebenfalls vereinfacht. Auch sie sind nun per e-mail und sogar auch als WhatsApp erlaubt und ersetzen somit die Unterschriftenzettel. Es muss jedoch unverändert immer noch eine 100 % Zustimmung erzielt werden. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: „Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“ Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Erlaubt sind nun auch „privilegierte bauliche Veränderungen“, auch wenn die Kosten selbst getragen werden müssen. Dies gilt u. a. für den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss mit hoher Kapazität oder auch für Maßnahmen zur Barrierefreiheit. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Nebenkosten
Großeltern lesen Enkeln etwas vor Im Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten stehen, möchte der Vermieter die umlegbaren Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. Sind die Nebenkosten vertraglich vereinbart, so hat der Vermieter ein Jahr Zeit, die Nebenkostenabrechnung an seinen Mieter weiterzureichen. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Der Mieter wiederum hat durchaus das Recht, geleistete Vorauszahlungen zurückerstattet zu bekommen. Vermieter müssen die Nebenkostenabrechnung verständlich erstellen. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Ebenfalls sind bereits geleistete Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter aufzuführen.
Umlagefähige Nebenkosten: Was können Vermieter abrechnen?
Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Nicht umlegbar sind Reparaturkosten, Verwaltungskosten oder eine komplette Neuanlage eines Gartens zum Beispiel. trauriger junger Mann sitzt am Tisch
Mietminderung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Ein Mangel an einer Mietsache liegt immer dann vor, wenn der Zustand der Mietwohnung nicht so ist, wie im Mietvertrag festgelegt. Wer Schimmelflecken in seiner Wohnung entdeckt, sollte den Schaden dokumentieren um eine eventuelle Mietminderung durchsetzen zu können. Bagatellschäden, wie eine kaputte Hausflurlampe oder ähnliches, sind jedoch keine Gründe für eine Mietminderung. Nicht einforderbar sind auch vom Mieter selbst verursachte Schäden. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Bevor der Mieter an eine Mietminderung denkt, hat er als ersten Schritt den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Der Mieter kann nun auch, alternativ zur Mietminderung, den Mangel selbst beseitigen und sich die entstanden Kosten vom Vermieter zurückholen oder diesen auf Schadensbehebung verklagen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Wenn der Vermieter kündigt
Kündigung Mietvertrag Ein Mietvertrag kann selbstverständlich gekündigt werden, geht die Kündigung vom Vermieter aus so muss er dafür einen berechtigten Grund angeben. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Möchte der Vermieter die Kündigung wegen Eigenbedarf aussprechen, so muss er dafür einige Dinge beachten. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Auch wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe ausreichend sind für eine Eigenbedarfskündigung, so muss doch sichergestellt sein, dass es keine alternative, freie, also zur Verfügung stehende, Wohnung gegeben hat. Die Fachkenntnisse eines Anwalts für Mietrechtsangelegenheiten können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Räumungsklage
Wenn der Vermieter dem Mieter mit Angabe eines Grundes gekündigt hat, so muss der Mieter ausziehen. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nur der Weg der Räumungsklage. Dieser vorausgehen muss jedoch eine erneute Frist, eine sog. Nachfristsetzung. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Nützen Sie mit anwaltssuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Oberschleißheim.
Wenn der Mieter kündigt
Um seinen Mietvertrag zu beenden muss man über seinen Inhalt und die vereinbarten Kündigungsfristen genau Bescheid wissen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. In diesen Fällen ist es also die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder zum Quartal. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Um ganz sicherzustellen, dass der Vermieter das Schreiben erhalten hat, empfiehlt sich die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein. Dies stellt sicher, dass der Empfänger das Schreiben in Empfang genommen hat, darauf wäre bei einer persönlichen Übergabe ebenfalls zu achten. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. Ist das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter bereits angespannt, gibt es neben der korrekten Kündigung nun noch einige andere mögliche Streitgründe. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Dem Mieter stellt sich zusätzlich die Frage ob er ohne Reparaturen seine Mietkaution zurückbekommt. Nicht sehr bekannt ist, dass es grundsätzlich eigentlich zum Aufgabenbereich des Vermieters gehört Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. So gibt es die Möglichkeit den Mieter durch Schönheitsreparatur- oder Kleinreparaturklausel lt. § 28 der zweiten Berechnungsverordnung, an Reparaturkosten zu beteiligen. Damit kann der Mieter verpflichtet werden, Kleinreparaturen bis zu max. 100 Euro pro Rechnungsbetrag zu tragen. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Die Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Oberschleißheim über anwaltssuche.de ist unverbindlich und kostenfrei.
Mietwucher – überteuerte Miete
Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Inhaltlich beschäftigt sich der Wucher-Paragraph mit der finanziellen Übervorteilung einer Person, oder der unbotmäßigen Ausnutzung einer Zwangslage des Vertragspartners. Prinzipiell darf ein Vermieter natürlich eine Mieterhöhung festlegen. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Um Mietwucher zu erkennen, nützt man ebenfalls die Vergleichsmieten, ist der festgelegte Mietpreis über 50 % der durchschnittlichen, ortsüblichen Miete, so liegt Mietwucher vor. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Diesen Umstand zu belegen fällt allerdings nicht leicht. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Im vorliegenden Rechtsfall zahlte das Jobcenter die Miete für minderwertigen Wohnraum für hilfsbedürftige Personen. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Nach der Rechtsprechung musste der Vermieter dem Job-Center 52.000 Euro zurücküberweisen inklusive der Zinsen. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Wichtig ist dieses Urteil für alle Benachteiligten, die in derlei Notlage geraten. Zusammenfassend lässt sich sagen, dass wer in eine Zwangslage gerät, leicht Opfer von Miethaien werden kann. Den Betroffenen ist es im Nachhinein meist fast peinlich, den Mietvertrag unterschrieben zu haben. Das Vertrauen in einen Anwalt für Mietrecht zu setzen wäre hier ein wichtiger erster Schritt aus einer Notsituation. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. Wenn Sie den Vermieter auf den Mangel hinweisen, kündigen Sie am besten die drohende Mietminderung an, ein Anwalt hilft dabei. Lassen Sie sich beraten von einem Anwalt oder einer Anwältin über die richtige Vorgehensweise bei einer Minderung. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Eine richtige Fristsetzung ist auch wichtig - hier hilft Ihnen der Anwalt.