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Rechtsanwalt Walter Bergmann
SIMON und Partner Rechtsanwälte Steuerberater Wirtschaftsprüfer
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrechht
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Walter Bergmann, Ihr Rechtsanwalt für Baurecht, Architektenrecht/Ingenieurrecht und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Berlin. Sie haben ein rechtliches Anliegen im Baurecht, im Architektenrecht/Ingenieurrecht oder im Miet- und Wohnungseigentumsrecht? Als erfahrener Rechtsanwalt stehe ich Ihnen in diesen Rechtsgebieten mit Engagement und Fachwissen zur Seite. Sie erreichen mich in der Kanzlei Simon und Partner über das Kontaktformular auf meinem Profil oder per Telefon. Sollte ich gerade nicht erreichbar sein, hinterlassen Sie mir auf jeden Fall eine Nachricht – ich melde mich schnellstmöglich zurück! Meine Kompetenzen als Rechtsanwalt und Fachanwalt. Mein Studium der Rechtswissenschaften habe ich in Heidelberg und Berlin absolviert, das Referendariat am Kammergericht in Berlin. Im Jahr 1989 wurde ich zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Zum Schwerpunkt meiner anwaltlichen Arbeit habe ich Rechtsthemen rund um das Bauen und Wohnen gewählt, hier betreue ich heute meine Mandanten: im Baurecht und im Architektenrecht/Ingenieurrecht, im Mietrecht mit allen seinen Facetten sowie im Wohnungseigentumsrecht. Getreu meiner ...mehr

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Wohnungseigentumsrecht was ist das?

lachende Frauen in der eigenen Küche Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Lösung war, Wohnraum mit finanzieller Hilfe der Bevölkerung zu schaffen und als Gegenwert Wohneigentum zu bieten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

älteres Ehepaar liest ein Dokument Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Diese Teilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig um klarzustellen, welche Kosten selbst übernommen werden müssen bzw. auf die Gemeinschaft verteilt werden. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie sorgt die notariell beglaubigte Teilungserklärung für Rechtssicherheit.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

Frau erklärt Grundriss und hält einen Schlüssel Zum Sondereigentum einer Wohnung gehören natürlich alle ihre Räume, auch Decken- und Wandverkleidungen und Fußbodenbeläge, sanitäre Installationen sowie Innentüren und nichttragende Innenwände. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Deshalb ist eine Badsanierung zwar ersteinmal die alleinige Entscheidung des Sondereigentümers, sind jedoch durch den Umbau neue Rohre oder ein Umbau der Rohre nötig, so muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Haftung und Kosten bei Schäden

kaputte Armatur Der Bau eines Mehrfamilienauses kann bereits Schadensfälle verursachen. Natürlich haftet jeder am Bau Beteiligte für seine erbrachte Leistung. Meist ist es jedoch nicht leicht den Fehler eindeutig einem Gewerk zuweisen zu können. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Je komplizierter der Fall, desto länger dauert die Klärung. Hier muss dann auch auf Verjährungsfristen geachtet werden. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Das Gesetz hat hier folgendes geregelt: Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Oder anders herum, Gemeinschaftseigentum beschädigt Sondereigentum. Ein beschädigtes Dach zum Beispiel, welches im Sondereigentum darunter einen Wasserschaden verursacht. Manchmal ist die Gebäudeversicherung zur Zahlung verpflichtet, etwa bei Sturmschäden. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

Holzhaus im Bau Im WEG findet man Regelungen über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung der Eigentümer. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind auf einer jährlichen Eigentümerversammlung zu beschließen. Es gibt einige rechtliche Rahmenbedingungen die bei einer Eigentümerversammlung einzuhalten sind. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Wie man sich wieder gut verträgt, weiß das WEG-Recht leider nicht. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Hausordnung gemäß WEG

Eigentümerin macht eine Stimmabgabe Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Vertragsunterzeichnung Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Dies ist der restlichen Eigentümergemeinschaft oft ein Dorn im Auge. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Eine Teilungserklärung kann nur mit Einstimmigkeit aller Eigentümer geändert werden. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann und wenden Sie sich bei Fragen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.