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Rechtsanwalt Frank Recker
Kanzlei RRT Rechtsanwälte
Bahnhofstraße 11, 51143 Köln

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Frank Recker, Ihr Anwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht. Wohnen, ob zur Miete oder als Eigentum, kann leider auch schnell zum Albtraum werden. Damit das nicht passiert, sollten Sie jeden Vertrag – auch wenn es drängt – sorgfältig durchlesen und sich vor der Unterschrift von einem Experten beraten lassen. Nur so können Sie spätere unliebsame Überraschungen wie ungerechtfertigte Mieterhöhungen, die Verweigerung der Rückzahlung der Mietkaution oder Streit um Schönheitsreparaturen vermeiden. Als Anwalt mit dem Spezialgebiet Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht stehe ich Ihnen gerne mit meiner Erfahrung zur Seite. Am besten erreichen Sie mich direkt über das Kanzleitelefon. Sollte ich im Gespräch oder bei Gericht sein, können Sie dort gerne eine Nachricht hinterlassen. Ich rufe Sie dann umgehend zurück und wir können in Ruhe über alles sprechen. Wie sehen meine Kompetenzen als Anwalt für Mietrecht aus?. Ich arbeite mit Liebe und Leidenschaft als Anwalt – mit Spezialisierung auf Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sowie auf ...mehr

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Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Frauen planen Eigentum Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Ein Eigentümer hat völlige Gestaltungsfreiheit für sein Sondereigentum sofern er das Gesetz und die Rechte Dritter nicht missachtet. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Wichtiges über die Teilungserklärung

älterer Herr lacht Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Im Falle eines Verkaufes der Immobilie sorgt die notariell beglaubigte Teilungserklärung für Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum einer Eigentumswohnung

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Nicht zum Sondereigentum gehören hingegen die Fenster der Wohneinheit und auch die Außenseite der Wohnungseingangstür. Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Hier einen fachkundigen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren ist ratsam.

Die Haftung im Schadensfall

defekter Siphon Der Bau eines Mehrfamilienauses kann bereits Schadensfälle verursachen. Für erbrachte Leistungen der jeweiligen Gewerke, Architekten oder Baustofflieferanten ist klar, dass diese für fehlerhafte Leistungen Schadensersatz leisten müssen. Den Schuldigen eindeutig auszumachen wird jedoch oft kompliziert. Entstand der Pfusch am Bau erst durch die Handwerker, oder hat der Architekt ursächlich Schuld? Je komplizierter der Fall, desto länger dauert die Klärung. Hier muss dann auch auf Verjährungsfristen geachtet werden. Nach Bezug des Sondereigentums können natürlich auch Mängel auftreten. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Entstehende Schäden am Sondereigentum sind laut § 14 WEG von jedem Eigentümer selbst zu tragen. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Klassisches Beispiel ist ein undichtes Dach, welches einen Wasserschaden im darunterliegenden Sondereigentum verursacht. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Hat der eingesetzte Verwalter es verabsäumt das Dach wieder instand setzen zu lassen und es bis dahin prophylaktisch abzudichten, so liegt die Verantwortung nicht mehr bei der Versicherung, sondern beim Verwalter. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

eine Baustelle einer Eigentumswohnung Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. Vermeintlich kleine Entscheidungen geben Anlass zum Streit, wie etwa wie gerecht es ist Müll nach Quadratmetern abzurechnen anstelle von Personen je Wohneinheit, oder ob Pflanzen im Treppenhaus wirklich nicht gestattet sind. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Hausordnung gemäß WEG

Eigentümerversammlung Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Oft ist eine Hausordnung bereits in der Teilungserklärung festgelegt. Ist dies nicht der Fall, so wird sie auf einer Eigentümerversammlung per Mehrheitsbeschluss entschieden. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Eigentumswohnung als Touristenwohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen

Vermietung Haus an Touristen Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. Zu diesen Touristenwohnungen hat der BGH 2019 eine klare Entscheidung getroffen. Das erste Urteil vom 12.04.2019 besagt, dass die Formulierung in der Teilungserklärung „ zu Wohnzwecken“ als Nutzung eben auch kurzeitige Nutzung einschließe. Begründet wurde dieses Urteil auch mit Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG. In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.