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Rechtsanwalt Urs Quadbeck
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hüttenstraße 1, 40215 Düsseldorf

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Urs Quadbeck, Ihr Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf. Als Fachanwalt bin ich auf alle juristischen Probleme rund um das Bau- und Architektenrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in und um Düsseldorf spezialisiert. Senden mir jederzeit eine Anfrage über das Kontaktformular auf meinem Profil, ich helfe Ihnen gern weiter! Meine Kompetenzen. Seit Beginn meiner anwaltlichen Tätigkeit im März 2002 bin ich ausschließlich in Rechtsfragen rund um das Thema Immobilie tätig. Im Laufe dieser Jahre habe ich zahlreiche Großbauvorhaben begleitet, von Hotels, Bürogebäuden über Ärztehäuser bis hin zu großen Wohnungsbauprojekten. Durch diese langjährige Erfahrung bin ich in der Lage, die komplexen rechtlichen Auswirkungen bei Bauablaufstörungen umfassend zu beurteilen und gegebenenfalls zu antizipieren. Um Ihnen auch aus theoretischer Sicht stets einwandfreien Rat garantieren zu können, habe ich sowohl die Fachanwaltschaft für Bau- und Architektenrecht als auch die Fachanwaltschaft für Miet- und WEG-Recht erlangt. Meine Arbeitsweise. Neben Projektentwicklern und Bauträgern ...mehr

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Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

zwei Frauen planen Eigentum Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Außerdem erhält man auch einen bestimmten Anteil am Gemeinschaftseigentum.

Die Teilungserklärung – das „kleine Gesetz“ einer Wohnanlage

älterer Herr lacht Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wem welches Wohnraumeigentum gehört. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum

drei Personen betrachten Planungsunterlagen Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohrleitungen sind kein Sondereigentum. Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Wer haftet wann für welche Schäden?

tropfender Wasserhahn Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Natürlich haftet jeder am Bau Beteiligte für seine erbrachte Leistung. Den Schuldigen eindeutig auszumachen wird jedoch oft kompliziert. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Wird Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so haftet ebenfalls der jeweilige Sondereigentümer. Was aber wenn Gemeinschaftseigentum umgekehrt einen Schaden am Sondereigentum verursacht? Wenn z.B. durch ein beschädigtes Dach Wasser in die darunter liegende Eigentumswohnung eindringt und dort Schaden verursacht. Ein Hagel- oder Sturmschaden ist bei der abgeschlossenen Hausversicherung zu melden. Oder die Eigentümergemeinschaft ist zur Reparatur verpflichtet, weil sie vom kaputten Dach wusste und die Reparatur des Daches verschleppt oder gar abgelehnt hat. Trifft beides nicht zu, dann bleibt dem geschädigten Eigentümer nur, darauf zu hoffen, dass das Sondereigentum mit in die notwendigen Reparaturarbeiten des Daches mit einbezogen und von der Eigentümergemeinschaft gemeinsam geschultert wird.

Für und wider einer Eigentumsgemeinschaft

Bau eines Mehrfamilienhauses Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. In der Teilungserklärung sind die jeweiligen Stimmanteile der Eigentümer festgelegt. Auf Eigentümerversammlungen kommt es des Öfteren zu Differenzen unter den Parteien. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Wie man sich wieder gut verträgt, weiß das WEG-Recht leider nicht. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Eine Hausordnung muss sein

Eigentümerversammlung Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Der Eigentümergemeinschaft sind bei ihren Regelungen in der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt, so dürfen sie zum Beispiel nicht den Gesetzen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) widersprechen.

Ist Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb, oder eine gewerbliche Nutzung gestattet?

Schlüssel Vertrag Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Bereits einen Monat zuvor hatte es ein Urteil des BGH gegeben in dem explizit darauf hingewiesen wurde, dass Miteigentümer lt. WEG §15 Abs 3 einen Unterlassungsanspruch haben, wenn Verstöße gegen die Hausordnung oder unzumutbare Lärmbelästigung stattfinden. Eine Teilungserklärung kann nur mit Einstimmigkeit aller Eigentümer geändert werden. Bei Fragen oder rechtlichen Problemen im WEG-Recht wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.