Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Hamburg Wandsbek

Rechtsanwalt Heiko Pätzmann
VOGT & REINERS Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft · Immobilienwirt (Diplom VWA)
Schloßstraße 92, 22041 Hamburg

040-68 86 02 71

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Heiko Pätzmann, Ihr Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Hamburg. Wenn es um Fragen zum Mietrecht, zum Gewerbemietrecht, um Fragen zum Grundstücksrecht oder um das Wohnungseigentumsrecht geht, bin ich gern Ihr juristischer Ansprechpartner! Nehmen Sie einfach unverbindlich Kontakt zu mir auf und wir besprechen alle Ihre Fragen. Meine Kompetenzen. Ich wurde 1968 geboren, bin verheiratet und Familienvater. Ich habe langjährige Erfahrung in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb, und ich bin Fachwirt für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, sowie Immobilienwirt (Diplom VWA). Ich absolvierte beide juristische Staatsexamina in Hamburg und war im Anschluss zwei Jahre im Forderungsmanagement der Immobilientochter einer großen Berliner Bank angestellt. Ich habe mich während meiner gesamten beruflichen Laufbahn auf alle Bereiche des Immobilienrechts spezialisiert und erwarb 2007 den Titel „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“. Was Sie über meine Arbeitsweise wissen sollten. Die bestmögliche Beratung kann ich Ihnen bieten, wenn wir uns persönlich über Ihren Fall unterhalten. So kann ich ...mehr

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Wohnungseigentumsrecht was ist das?

lachende Frauen in der eigenen Küche In der Nachkriegszeit herrschte massive Wohnungsnot. Neuer, renovierter und wieder aufgebauter Wohnraum wurde durch Mitfinanzierung der Bürger ermöglicht die als Gegenleistung Wohnraum erhielten. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Sondereigentum ist der Fachbegriff wenn es um Wohnungseigentum geht. Dadurch wird ausgedrückt, dass man die alleinigen Rechte und Pflichten an diesem Eigentum erhält. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Mann und Frau ärgern sich am Computer Durch die Teilungserklärung wird Wohnungseigentum verbindlich festgehalten. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Wie groß der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum ist steht in der Teilungserklärung. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was ist mit Sondereigentum gemeint?

Frau erklärt Grundriss und hält einen Schlüssel Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Da eine Wohnung immer mit Anteilen am Gemeinschaftseigentum verbunden ist, führt dies häufig zu Unstimmigkeiten unter den Parteien. Nützen Sie das Fachwissen eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht bevor es zu einem Prozess kommt.

Wer muss die Kosten im Schadensfall übernehmen?

Siphon nach einer Reparatur Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Hierfür gibt das WEG einige Gesetze mit auf den Weg. Entstehende Schäden am Sondereigentum sind laut § 14 WEG von jedem Eigentümer selbst zu tragen. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Ist das Dach kaputt, wegen eines Sturm- oder Hagelschadens, so ist es meist klar, dass die Gebäudeversicherung die Kosten für die Renovierung übernimmt. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Die Eigentümergemeinschaft

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Die Basis von Rechten und Pflichten eines Wohnungseigentümers seiner Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber findet man im WEG. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Auf Eigentümerversammlungen kommt es des Öfteren zu Differenzen unter den Parteien. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Wie man sich wieder gut verträgt, weiß das WEG-Recht leider nicht. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Die Hausordnung

Abstimmung über die Hausordnung § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Allerdings sind den Regelungen auch Grenzen gesetzt, so wäre ein generelles Besuchsverbot nach 22.00 Uhr nicht zulässig.

Kurzzeitvermietungen an Touristen

Vertragsunterzeichnung Haus Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Dies ist der restlichen Eigentümergemeinschaft oft ein Dorn im Auge. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Den Miteigentümern bleibt nach WEG § 15 Abs. 3 die Möglichkeit einen Unterlassungsanspruch anzumelden, allerding nur wenn konkrete Verstöße wie Lärmbelästigung nachzuweisen sind. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.