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Anwalt Wohnungseigentumsrecht Siegburg

Rechtsanwalt Martin Kleifeld Siegburg
Rechtsanwalt Martin Kleifeld
Ledschbor & Kleifeld Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachanwalt für Baurecht/Architektenrecht
Wilhelmstraße 62, 53721 Siegburg

Martin Kleifeld, Ihr Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht sowie für Baurecht und Architektenrecht in Siegburg. Sie bekommen bei mir in Sachen Baurecht und Immobilienrecht eine fachlich qualifizierte Beratung aus einer Hand. Im Folgenden möchte ich mich Ihnen kurz vorstellen. Das sind meine Kompetenzen. Ich wurde am 02.04.1968 in Duisburg geboren. 1990 bis 1994 absolvierte ich mein Studium in Bonn. Im Jahr 1997 wurde ich zur Rechtsanwaltschaft zugelassen. Seit 2007 bin ich Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und seit 2009 ebenfalls Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht. So arbeite ich. Selbstverständlich ist es mein größtes Anliegen, meine Mandanten in »meinen« Rechtsgebieten kompetent und umfassend zu beraten und zu vertreten. Großen Wert lege ich auf die Aufklärung über bestehende Risiken, damit meine Mandanten die Chancen ihrer Rechtsverfolgung bestmöglich einschätzen können. Die beste rechtliche Auseinandersetzung ist die, die nicht stattfindet. Daher strebe ich immer eine außergerichtliche Lösung Ihrer Konflikte und Anliegen an. Sollte dies ...mehr
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Expertentipp vom 16.12.2014 (1585 mal gelesen)

Gemeinschaftliches Wohnungseigentum bietet stets viel Raum für Streitigkeiten. Insbesondere, wenn es um dringend erforderliche Sanierungsarbeiten geht, versuchen einige Eigentümer oft, eine entsprechende Entscheidung zu blockieren, da womöglich die individuellen Geldmittel nicht ausreichen.

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Expertentipp vom 17.04.2008 (2316 mal gelesen)

Die Situation kennen viele Mieter: Plötzlich liegt ein Schreiben im Briefkasten, das darüber informiert, dass die Wohnung oder das Haus an einen neuen Eigentümer verkauft worden ist. Die Befürchtungen vieler Mieter reichen dann von einer unnötigen Luxussanierung der Wohnung, über die ungerechtfertigte Mieterhöhung, bis hin zur Kündigung wegen Eigenbedarfs des Vermieters.

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Anwalt Wohnungseigentumsrecht Siegburg

Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

Frauen sitzen vor Eigentumsdokumenten Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Das Gemeinschaftseigentum, wie z.B. das Treppenhaus, wird anteilsmäßig auf die Eigentümer verteilt.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

älterer Herr lacht Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Man findet sie im Wohnungsgrundbuch im zuständigen Grundbuchamt, welches wiederum in aller Regel im Amtsgericht zu finden ist. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Diese Teilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig um klarzustellen, welche Kosten selbst übernommen werden müssen bzw. auf die Gemeinschaft verteilt werden. Da eine Teilungserklärung notariell beglaubigt werden muss, bietet sie dem Käufer Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Nicht zum Sondereigentum gehören hingegen die Fenster der Wohneinheit und auch die Außenseite der Wohnungseingangstür. Bei Balkonen gilt, ähnlich wie bei Eingangstüren: die Innenseite sowie der Boden gehören zum Sondereigentum, die Außenseite und die Decke sind Gemeinschaftseigentum. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Eine fachkundige Einschätzung durch einen versierten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht kann die Gemüter oft befrieden.

Wer trägt die durch Schaden entstandenen Kosten?

Symbolbild für ein untergehendes Haus Bereits während der Bauzeit können Mängel am Bauprojekt entstehen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Die Schwierigkeit hier ist, dass der Fehler schlüssig nachgewiesen werden muss. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Auch nach dem Einzug können immer wieder mal Schäden auftreten. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Ein beschädigtes Dach zum Beispiel, welches im Sondereigentum darunter einen Wasserschaden verursacht. Ein Hagel- oder Sturmschaden ist bei der abgeschlossenen Hausversicherung zu melden. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Regelungen zur Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung findet man im WEG. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. Vermeintlich kleine Entscheidungen geben Anlass zum Streit, wie etwa wie gerecht es ist Müll nach Quadratmetern abzurechnen anstelle von Personen je Wohneinheit, oder ob Pflanzen im Treppenhaus wirklich nicht gestattet sind. Gibt es unvereinbare Meinungen zu den Punkten der Eigentümerversammlung so kann ein Streit schnell eskalieren und vor Gericht landen. Ein erfahrener Anwalt in Wohnungseigentumsrecht kann viele Situationen wieder befrieden.

Die Hausordnung

Eigentümerversammlung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Ist eine Hausordnung nicht gleich schon in der Teilungserklärung festgelegt, so wird die von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung durch Mehrheitsentscheid beschlossen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Eigentumswohnung als Touristenwohnung oder zu gewerblichen Zwecken nutzen

Vermietung Haus an Touristen Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Ist darin vermerkt, dass eine gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern zu genehmigen ist, so dient dies dem Schutz der Miteigentümer vor Wertverlust der Immobilie und Belästigung durch unbotmäßigen Kundenverkehr. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, das Recht (lt. § 13 Abs. 1 WEG) eines Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, würde sonst zu stark eingeschränkt.  In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Möchte man eine bestehende Teilungserklärung ändern so müsse diese Änderung einstimmig beschlossen werden. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

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