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Rechtsanwalt Christian Hörning Wuppertal
Rechtsanwalt Christian Hörning
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Christian Hörning, Rechtsanwalt mit den Schwerpunkten Erbrecht, Mietrecht, Wohnungseigentumsrecht in Wuppertal Nehmen Sie gerne Kontakt mit mir auf, wenn Sie rechtliche Beratung und Unterstützung im Erbrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht benötigen. Sie erreichen mich am besten direkt per Telefon zu den üblichen Bürozeiten in meiner Kanzlei im Wall 29 in Wuppertal. Sollte ich telefonisch nicht erreichbar sein, hinterlassen Sie mir bitte einfach eine Nachricht. Ich melde mich umgehend zurück. Sie erreichen mich aber auch über das Kontaktformular auf meinem Profil. Ich rufe Sie dann umgehend zurück und wir können in Ruhe über Ihr Anliegen sprechen.  Was kann ich für Sie tun? Wenn Sie mich beauftragen, werden wir bei einem ersten Termin zunächst vertrauensvoll über Ihr Anliegen sprechen. Dieses Gespräch ist aus mehreren Gründen wichtig. Sie können sich von meiner Kompetenz überzeugen und Vertrauen aufbauen. Ich kann mich mit den rechtlichen Details Ihres Anliegens vertraut machen. Sehr gut wäre es, wenn Sie ...mehr
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Wohnungseigentumsrecht
Wohnungseigentumsrecht ©freepik - mko

Das Wohnungseigentumsrecht

zwei Wohnungseigetümerinnenzwei Wohnungseigetümerinnen Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. Dies führte zu einer gesetzlichen Regelung, die 1951 im WEG mündete. In der Rechtssprache wird eine Eigentumswohnung als Sondereigentum bezeichnet. Ein Eigentümer hat völlige Gestaltungsfreiheit für sein Sondereigentum sofern er das Gesetz und die Rechte Dritter nicht missachtet. Das Gemeinschaftseigentum, wie z.B. das Treppenhaus, wird anteilsmäßig auf die Eigentümer verteilt.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

älteres Ehepaar liest ein Dokumentälteres Ehepaar liest ein Dokument Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

drei Personen betrachten Planungsunterlagendrei Personen betrachten Planungsunterlagen Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Oft gibt es unter den Eigentumsparteien viele unterschiedliche Meinungen und Ansichten, die nicht selten in einen Streit ausarten. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Wer trägt die durch Schaden entstandenen Kosten?

Wasser läuft aus einer schadhaften LeitungWasser läuft aus einer schadhaften Leitung Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Entstand der Pfusch am Bau erst durch die Handwerker, oder hat der Architekt ursächlich Schuld? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Das Gesetz hat hier folgendes geregelt: Durch den § 14 WEG wird geregelt, dass im Schadensfall der Eigentümer für sein Sondereigentum selbst aufkommen muss. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Das kaputte Dach, das am Sondereigentum durch eindringendes Wasser einen Schaden entstehen lässt, zum Beispiel. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Andernfalls bleibt der Eigentümer auf seinen Reparaturkosten sitzen, es sei denn er kann die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, dass sein entstandener Schaden gemeinsam mit dem Dach behoben wird.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

Wohnungen under constructionWohnungen under construction Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Auf Eigentümerversammlungen kommt es des Öfteren zu Differenzen unter den Parteien. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Eine Hausordnung muss sein

EigentümerversammlungEigentümerversammlung Neben dem Paragraphen über die Pflicht zur Eigentümerversammlung gibt es auch eine Regelung für die Hausordnung unter dem § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. Eine Hausordnung legt unter anderem, die regelmäßige Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses, Ruhezeiten wie Mittags- und Nachtruhe oder zu welchen Zeiten und wie lange musiziert werden darf, fest. Werden jedoch bestehende Gesetze durch einen Punkt der Hausordnung eingeschränkt, so ist dieser Punkt nicht zulässig.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vermietungsunterlagen HausVermietungsunterlagen Haus Bevor man sich im Sondereigentum ein Gewerbe aufbaut, ist ein Blick in die Teilungserklärung notwendig. Meist wird darauf verwiesen, dass gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern genehmigt werden muss. Durch das grundsätzlich freie Nutzungsrecht des Eigentümers, darf er aber davon ausgehen, dass die Zustimmung für sein Gewerbe von den Miteigentümern erteilt werden muss, wenn er damit nicht den Wert der Immobilie oder größere Störungen der Miteigentümer verursacht. Lukrativ ist die Möglichkeit der Kurzzeitvermietung an Touristen über Airbnb, booking.com oder anderen Internetplatformen. Bei den Nachbarn ist diese Art der Vermietung nicht sehr beliebt. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht hilft Ihnen mit Rat und Tat weiter, wenn Ihnen die Rechtslage nicht klar ist.