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Wirtschaftsrecht , 17.01.2008

Contracting-Verträge überprüfbar- BGH verlangt Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebots

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter beim Wechsel vom normalen Betrieb einer Zentralheizung auf so genannte Wärmelieferungsverträge mit Drittunternehmen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einhalten muss.

„Das ist für die Mieter in Deutschland eine positive Entscheidung. Sie sind die Gewinner dieses Contracting-Urteils“, kommentierte Dr. Franz-Georg Rips, Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), das heute veröffentlichte Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 243/06).

Der BGH hat entschieden, dass ein Vermieter beim Wechsel vom normalen Betrieb einer Zentralheizung auf so genannte Wärmelieferungsverträge mit Drittunternehmen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit einhalten muss. Bei Wärmelieferungsverträgen – Contracting – werden Mietern statt Heizkosten kalkulierte Wärmekosten in Rechnung gestellt, die unter anderem Unternehmensgewinne und Rückstellungen für Instandhaltungen oder Modernisierungen bzw. Abschreibungen enthalten.

„Da die Kosten einer Wärmelieferung praktisch immer deutlich höher liegen als die bisherigen Heizkosten, ist das BGH-Urteil so wichtig. Erstmals bejaht ein Gericht auch hier die Vermieterpflicht, bei allen Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluss auf die Höhe der vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis zu achten. Verstößt der Vermieter gegen diese Pflicht, hat der Mieter Schadensersatzansprüche, er muss die überhöhten Kosten nicht zahlen“, so Rips.

In dem zu beurteilenden Fall überprüfte der Bundesgerichtshof die Contracting-Preise allerdings nicht. Bei Abschluss der Contracting-Vereinbarung habe das Mietverhältnis mit dem betroffenen Mieter noch gar nicht bestanden. Die vertragliche Pflicht zur Rücksichtnahme und zur Einhaltung des Wirtschaftlichkeitsgebotes könne aber immer erst mit Abschluss des Mietvertrages zu Gunsten der jeweiligen Mietpartei einsetzen.
Rips: „Das sehen wir anders. Wichtig ist, dass sich unwirtschaftliche Vereinbarungen nicht zu Lasten der Mieter auswirken dürfen. Das entscheidet sich mit Vorlage der Betriebskostenabrechnung. Wann dagegen die unwirtschaftliche Vereinbarung getroffen wurde, kann nicht maßgeblich sein.“

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